KİRACI HANGİ ŞARTLARDA EVDEN/İŞYERİNDEN ÇIKARILABİLİR ?

Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış sebeplerden birisine dayanması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı ancak şu sebeplerle evden çıkarılabilir:

1. İhtiyaç Nedeniyle
2. Tadilat Nedeniyle
3. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle
4. Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle
5. Kiracının Evi Olması Nedeniyle
6. Kiracının İflas Etmesi Nedeniyle
7. 12 Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle

İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren kişinin kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliyesi istenebilir. Kiraya verenin bu ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir. Örneğin kiraya verenin aynı bölgede başka bir taşınmazı varsa ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir.

Kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; kiralanması halinde 1 yıllık kira bedeline kadar tazminat sorumluluğu doğabilir.

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Evin tadilata ihtiyacı olması halinde kiracının tahliyesi istenebilir; ancak küçük tadilatlar bu kapsamda değerlendirilmez. Evin yeniden yıkılıp inşa edilmesi veya yıkım olmaksızın değiştirilmesi, genişletilmesi gibi önemli tadilatlar olmalı; bu tadilat sırasında kiracının evi kullanması mümkün olmamalıdır. Fesih döneminin bitişinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde de sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Tadilat nedeniyle kiracı tahliyesinde kiralama yasağı söz konusudur; tadilatın sona ermesinden itibaren ev 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanırsa tazminat sorumluluğu ortaya çıkabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Kiracının Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir süre sonra evi boşaltacağına dair beyandır. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden sonra yapılmalıdır; kira sözleşmesiyle birlikte yapılmışsa geçersiz olur. Taahhütnamede belirtilen sürenin sona ermesiyle birlikte kiracının evden çıkması gerekir. Kiracı çıkmamışsa, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir; aynı zamanda kiracıya icra takibi başlatılarak da tahliyesi istenebilir.

Kiracının Kirasını Ödememesi Halinde Tahliyesi (Evden Çıkarılması)

Kiracı, aynı yıl içinde kiraladığı taşınmazın iki kira bedelini ödememişse kiracının çıkarılması mümkündür. Kiranın ödenmemesi halinde kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi gerekir. Örneğin bir kira yılı içinde kiracının Nisan ve Mayıs ayına ait kira bedellerini ödemediği durumda her iki aya ait ihtarname gönderilmelidir. Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Kiracının Başka Bir Evi Olması Durumunda Tahliyesi

Kiracının veya eşinin, kiralanan yerle aynı ilçede veya belediye sınırları içinde başka bir evi varsa kiracının tahliyesi istenebilir. Bu sebepten yararlanılabilmesi için kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi gerekir. Eğer kira sözleşmesi imzalanırken kiraya veren bunu biliyorsa ve kiracı bunu ispatlayabilirse kiracı tahliye edilemez.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Kiracının, kiraladığı taşınmazda komşularına saygı gösterme ve kiralananı özenle kullanma sorumluluğu vardır. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak, özen göstermek, temizlik ve bakım giderlerini sağlamak, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Ayrıca komşuluk kurallarına uymalıdır. Kiracının bu yükümlülüklere uygun davranmaması halinde tahliyesi istenebilir.

Kiracının İflas Etmesi Nedeniyle Tahliyesi

Kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren, kiracıya veya iflas masasına yazılı bildirimde bulunarak işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Güvence gösterilmesi için uygun bir süre verilir; sürenin bitmesiyle birlikte güvence verilmemişse sözleşme feshedilebilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi toplamda 10 yıl uzamışsa kiracının tahliyesi istenebilir. Bu süreden sonra her yeni kira döneminden 3 ay önce bildirimde bulunarak kiracının evden çıkması talep edilebilir. Yani toplamda 1 + 10 yılın dolması gerekir.

5 Yılı Dolduran Kiracının Durumu

Beş yılı dolduran kiracıdan yalnızca kira bedelinin emsal bedellere uyarlanması talep edilebilir. Beş yılı dolduran kiracının tahliyesi için gerekli şartlar oluşmamışsa kiracı evden çıkartılamaz.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?

Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen veya hiç ödemeyen kiracıyı evden çıkartmak için üç yol vardır:

• İki haklı ihtar ile tahliye: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya iki ihtarname gönderilmeli; iki ihtarname sonrası kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
• Temerrüt yoluyla tahliye: Kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir; bu ihtarnamede “kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesi gerektiği, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa evden çıkarılamaz; ödeme yapılmazsa icra yoluyla tahliye sağlanır.
• İcra yoluyla tahliye: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri talep edilebilir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davasının süresi hakkında kesin bir süre verilemez; her somut olayın özelliklerine göre değişir. Uygulamada tahliye davaları genellikle 1–1,5 yıl içinde sonuçlanabilmektedir. Dava yoğunluğu fazla olan şehirlerde (Ankara, İstanbul gibi) bu süre 2–2,5 yıla kadar uzayabilir.

Birikmiş Kiralar Nasıl Alınır?

Birikmiş kira alacakları için kiracıya genel haciz yoluyla takip başlatılabilir; genel haciz yoluyla yalnızca kira bedellerinin tahsili sağlanır. Kiracıdan aynı zamanda tahliyesi de isteniyorsa tahliye talepli icra takibi başlatılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bitince otomatik yenilenir mi?

Kanunda belirlenen sürelere uygun ihtarname ile fesih bildirilmezse sözleşme yenilenir.

Dükkan kiracısı nasıl çıkarılır?

Kiralanan ister dükkan ister ev olsun, kira sözleşmesinin bitimine dayanarak kiracı tahliye edilemez. Tahliye sebepleri kanunda belirtilmiştir; kiraya veren bu sebeplere dayanarak ofisinden veya dükkanından kiracının tahliyesini isteyebilir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi?

Ev sahibi, kira sözleşmesinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Türk Borçlar Kanunu’ndaki hükümler çerçevesinde belirli şartlar oluştuğunda kiraya veren kiracıyı evden çıkartabilir.

Kiracı en hızlı nasıl çıkartılır?

Olayın özelliklerine göre süre değişir. Örneğin kira bedelini ödemeyen kiracıyı evden çıkarmak için tahliye talepli icra takibi başlatılabilir; bu yol tahliye davasına göre daha hızlı olabilir.

Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış haklı sebepleri olması gerekir. Bu sebeplerden biri ileri sürülerek kiracı evden çıkarılabilir.

Kira sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır?

Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir; yazılı sözleşme olmasa da kiracılık durumu çeşitli delillerle ispatlanarak kiracı evden çıkartılabilir.

Kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır?

Kiraya veren, kira sözleşmesi bittiğinde ve belirli şartlar oluştuğunda kiracıyı evden çıkarabilir. Bu haller: kiracının sözleşmeye devam etmemesi; kiracının kirasını ödememesi; kiracının 10 yıldır kiralananda bulunması; mülk sahibinin veya ailesinin kiralanan evde oturmak istemesi; evin tadilata ihtiyaç duyması; tahliye taahhüdünün bulunması; kiracının kendisine ait başka evinin olması; kiracının komşulara saygı gösterme ve kiralananı özenle kullanma borcuna uymaması; kiracının iflas etmesi ve diğer kanunda sayılan sebepler.