KİRANIN UYARLANMASI VE KİRANIN TESPİTİ DAVALARI ARASINDAKİ FARKLAR

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak, kira döneminin sona ermesinden 1 ay önce ihtarname gönderilerek açılması gereken bir dava değildir. Bu dava, aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumda, zaman kaybetmeksizin derhal açılmalıdır.

Kira tespit davasının en önemli farkı, sözleşmenin süresine göre ortaya çıkar; sözleşme 5 yıldan uzun mu yoksa kısa mı olduğu belirleyici olur. Uyarlama davası ise 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde bile somut olayın durumuna göre mümkün olabilir. Uyarlama davası ileriye etkili bir dava türüdür. Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması yoktur; ancak ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamaz. Kira tespit davasında ise, yeni kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük talepte bulunulabilir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Uyarlama davasında, hakimin takdiri karar üzerinde etkilidir. Talepten ayrı olarak uyarlamaya da karar verilebilir. Her kira sözleşmesinin özellikleri, koşulları, süresi, beklenmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri ve sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Kira tespit davasında ise hakimin takdir yetkisi sınırlıdır; tarafın talepte bulunduğu kira bedelini aşacak şekilde karar verilmesi mümkün değildir.

Kira bedeli, taşınmazın yeri, bulunduğu bölge, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar dikkate alınarak belirlenir. Hakim genellikle, kiracının sözleşme süresine göre hakkaniyet indirimi uygulamaktadır.