El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası (TMK 683): Şartlar, Görevli Mahkeme, Süreler ve Yargıtay Uygulaması – 2026 Rehberi

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683/2 uyarınca malikin, mülkiyet hakkına yapılan her türlü haksız müdahalenin durdurulmasını mahkemeden istediği davadır. Dört şart aranır: davacının dava konusu şey üzerinde mülkiyet, sınırlı ayni hak veya korunmaya değer bir zilyetlik hakkına sahip olması; davalının bu hakka fiilen el atmış olması ya da el atma tehlikesinin bulunması; el atmanın hukuka ve sözleşmeye dayanmaması; el atmanın dava tarihinde sürmesi. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Taşınmaz davalarında kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12).

Dava mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir; el atma sürdükçe açılabilir. Davayla birlikte kal (yapının kaldırılması, yıkım) ve ecrimisil (haksız kullanım bedeli) istenebilir; ecrimisil dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımına tabidir. Davacı hakkını ve el atmayı, davalı ise el atmasının haklı olduğunu ispat eder; başlıca deliller tapu kaydı, keşif, bilirkişi raporu, tanık beyanı ve ihtarnamedir. Arabuluculuk genel kural olarak dava şartı değildir; kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava şartıdır. Dava; malın geri verilmesini isteyen istihkak davasından, ortaklığın giderilmesinden, yalnızca zilyetliği koruyan davalardan ve tapu iptal-tescil davasından farklıdır.

1. Kanun yapısı ve tarihçe

Bu rehber, Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir olay için hukuki danışmanlığın yerine geçmez.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 22 Kasım 2001'de kabul edilmiş, 8 Aralık 2001 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2002'de yürürlüğe girmiştir. Eşya hukuku, kanunun dördüncü kitabıdır ve mülkiyetin korunması bu kitabın 683. maddesinde düzenlenmiştir. Madde iki fıkradan oluşur:

• TMK m. 683/1: Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

• TMK m. 683/2: Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.

Kanun, iki ayrı koruma aracı sunar. Malın zilyetliği malikin elinden çıkmış ve başkasında ise istihkak davası açılır. Zilyetlik malikte kalmakla birlikte kullanımı engelleniyor, kısıtlanıyor ya da mülkiyet hakkına başka biçimde müdahale ediliyorsa el atmanın önlenmesi davası açılır. Bu dava, Roma hukukundaki actio negatoria'ya dayanır ve mutlak hak olan mülkiyeti, hakkın sahibi dışındaki herkese karşı korur.

İlgili hükümler

• TMK m. 684: Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı (arazi, üstü, altı ve eklentileri). El atma, bu kapsam içindeki her ihlali ifade eder.

• TMK m. 2: Dürüstlük kuralı ve hakkın açıkça kötüye kullanılması yasağı. Davacının hakkını kullanış biçimi bu sınıra takılabilir.

• TMK m. 688 ve devamı, m. 701-703: Paylı ve elbirliği mülkiyeti. Ortakların birbirine karşı el atması bu hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

• TMK m. 724 ve m. 725: Başkasının arazisine haksız yapı ve taşkın yapı; yapının kaldırılması veya temliken tescil sorunları.

• TMK m. 737: Komşuluk hukuku; taşınmazın kullanımında komşuya zarar verme yasağı.

• TMK m. 981 ve devamı: Zilyetliğin korunması davaları.

• TMK m. 994 ve m. 995: İyi niyetli zilyedin hapis hakkı ve kötü niyetli zilyedin ecrimisil sorumluluğu.

• Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18, 19 ve 33: Kat maliklerinin yükümlülükleri, ortak yerlerde değişiklik ve sulh hukuk mahkemesinin görevi.

• Anayasa m. 35 ve AİHS 1 No'lu Protokol m. 1: Mülkiyet hakkının anayasal ve uluslararası güvencesi.

Dava, nitelik itibariyle bir eda davasıdır; el atmanın sona erdirilmesini ve gerekirse eski hale getirilmesini hedefler. Hukuka aykırılığı tespit etmekle yetinmez, davalıyı yapmaya veya yapmamaya mahkûm eder.

2. Dava şartları ve unsurlar

Davanın kabulü için dört unsurun birlikte gerçekleşmesi gerekir: aktif husumet (davacının hakkı), pasif husumet (davalının el atan kişi olması), el atmanın varlığı ve el atmanın haksızlığı.

2.1. Davacı (aktif husumet)

• Malik: Tapuda malik görünen kişi, mülkiyeti ispat etmiş sayılır. Tapu kaydına karşı çıkan taraf, kaydın yolsuz olduğunu kanıtlamak zorundadır. Tapusu olmayan, yalnızca harici sözleşmeye dayanan kişi mülkiyet hakkı sahibi değildir; elindeki hak şahsi haktan ibarettir.

• Paylı ve elbirliği mülkiyetinde ortaklar: Her ortak, tek başına dava açabilir. Paylı mülkiyette hüküm, malin tamamı için verilir.

• Kuru malik: Üzerinde intifa hakkı bulunan taşınmazın maliki de dava açabilir; intifa hakkı sahibinin dava açmamış olması malikin dava hakkını ortadan kaldırmaz.

• Sınırlı ayni hak sahipleri: İntifa, sükna, üst hakkı, geçit hakkı gibi hakların sahipleri, kendi haklarının kapsamı ile sınırlı olarak dava açabilir.

• Zilyet: Kiracı, ödünç alan veya benzeri bir hakka dayanarak zilyetliği elinde tutan kişi, komşuluk hukukundan doğan el atmalara karşı dava açabilir; ancak mülkiyet hakkına dayanan geniş koruma maliktedir.

• Mirasçılar: Miras bırakanın taşınmazı, tereke elbirliği hâlinde mirasçılara geçtiğinden her mirasçı tek başına dava açabilir; mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanması hâlinde diğer mirasçılar bu kullanıma karşı dava açabilir.

2.2. Davalı (pasif husumet)

Davalı, el atmayı gerçekleştiren ve sürdüren kişidir. Taşınmazı fiilen kullanan başka bir kişi varsa dava ona karşı açılmalıdır; kullanımın dava dışı üçüncü kişide olduğu, davalının ise bir kullanımının bulunmadığı anlaşılırsa dava davalı yönünden reddedilir. Belediye gibi bir idare, kamulaştırma yapmadan taşınmaza el attıysa dava adli yargıda idareye karşı açılır.

2.3. El atma

El atma, mülkiyet hakkının kullanımını engelleyen, kısıtlayan veya zorlaştıran her türlü müdahaledir.

• Fiili el atma: Bina, barınak, çit, duvar, ekim, ağaç dikme, eşya bırakma, kapalı tutma, anahtar vermeme gibi maddi müdahaleler.

• Dolaylı el atma: Gürültü, duman, koku, gölgeleme, sarkma gibi komşu taşınmazdan gelen etkiler.

• İhlalin tehlikesi: El atma henüz gerçekleşmemiş, ancak gerçekleşme tehlikesi varsa dava açılabilir. Tehlikenin somut belirtileri (örneğin yapı ruhsatı alınması, yapı malzemesi yığılması) kanıtlanmalıdır.

• Süreklilik: El atma dava tarihinde devam etmelidir. Dava sırasında sona ererse mahkeme, dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına hükmeder ve yargılama giderleri bakımından davanın açıldığı tarihteki haksız durumu değerlendirir.

2.4. Haksızlık ve hukuka uygunluk sebepleri

El atmanın haksız sayılmaması için davalının bir hukuki dayanağı bulunmalıdır. Mahkemede en sık karşılaşılan savunmalar şunlardır:

• Kanundan doğan katlanma yükümlülüğü: Komşuluk hukukundaki geçit hakkı (TMK m. 747), kat mülkiyetinde ortak yerlerin kullanımı gibi hâller.

• Sözleşme veya özel hak: Kira, ödünç (ariyet), intifa, üst hakkı ya da malik veya intifa hakkı sahibiyle yapılmış kira sözleşmesi. Davalı intifa hakkı sahibiyle kira ilişkisini kanıtlarsa el atma haksız sayılmaz.

• Malikin rızası: Malikin izniyle başlayan kullanım, izin geri alınana veya dava açılıncaya kadar hukuka uygundur; izin geri alındıktan sonra kullanım haksız hale gelir.

• Hapis hakkı: Harici satışla taşınmazı alarak bedelini ödeyen ve elinde tutan iyi niyetli zilyet, TMK m. 994 uyarınca hapis hakkını savunma olarak öne sürebilir; hapis hakkı savunmasının süresinde ve usulüne uygun yapılması gerekir.

• Zamanaşımıyla kazanma: Kanunun aradığı şartlar gerçekleşmişse davalı mülkiyeti kazanmış olabilir; bu savunma ispat bakımından ağırdır.

2.5. Paydaşlar arasında el atma

Paylı mülkiyette her paydaşın paylı malın tümü üzerinde kullanma yetkisi vardır. Bir paydaşın, payına karşılık gelen yeri açıkça ve çekişmesiz kullandığı durumda, diğer paydaş el atmanın önlenmesi davası açamaz; uyuşmazlık taksim veya ortaklığın giderilmesi (satış) davasıyla çözülür. Buna karşılık paydaşın malın tamamını kullanıp diğer paydaşa yer bırakmaması, paydaşlar arasındaki yazılı veya uzun süredir benimsenmiş fiili kullanım düzenine aykırı hareket etmesi ya da payının ötesindeki bir kullanımda bulunması el atma sayılır.

2.6. Dilekçede aranan belirlilik

Dava dilekçesinde taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm), el atmanın konumu ve alanı, krokiyle gösterilmelidir. Kal, yıkım, ecrimisil gibi ek talepler dilekçede ayrıca ve açıkça yazılmalıdır; mahkeme bu talepleri kendiliğinden vermez.

3. Talep sonuçları ve örnek hesap

Davacı, tek dilekçede birden fazla talebi birlikte isteyebilir. Her talebin ayrı bir hukuki dayanağı ve hüküm fıkrası vardır.

3.1. Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Ecrimisil, malikin haksız kullanım yüzünden yoksun kaldığı yarardır. Hesapta alt sınır, taşınmazın emsal kira bedelidir; mahrum kalınan gerçek gelir bundan fazlaysa ispatı hâlinde üst sınır olabilir. Yürürlükteki görüşe göre ecrimisil haksız işgal tazminatıdır ve kira sözleşmesine benzetilemez (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 08.03.1950, 1945/22 E., 1950/4 K.). Malikin rızasıyla başlayan kullanım, rıza geri alındıktan sonra haksız hale gelir ve ecrimisil o tarihten itibaren istenebilir. Kullanan kişinin kötü niyetli olduğu, ecrimisil için aranan şarttır; dava açılmasıyla veya ihtarname ile iyi niyet sona erer.

3.2. Örnek hesap 1: Tek malik

Ali, Tepebaşı'nda tapuda tek malik olduğu 100 m² dükkânın Veli tarafından 1 Ocak 2025'ten beri izinsiz kullanıldığını belirtmektedir. Dava 1 Kasım 2026'da açılmış ve bilirkişi emsal kirayı 2025 için aylık 25.000 TL, 2026 için aylık 32.000 TL saptamıştır. Bu rakamlar yalnızca örnektir.

Kullanım dava tarihinden geriye beş yıl içinde kaldığından zamanaşımı çekincesi sonuç vermez. Ecrimisil istemi 620.000 TL değerindedir; bu tutar üzerinden 2026 yılı nispi karar ve ilam harcı oranı olan binde 68,31 uygulanırsa harç 42.352,20 TL, peşin harç ise bunun dörtte biri olan 10.588,05 TL olur.

3.3. Örnek hesap 2: Paydaş

Ev iki paydaşın eşit payıyla (1/2 - 1/2) ortak malıdır; daireyi paydaşlardan biri tek başına kullanmakta, diğer paydaşa yer bırakmamaktadır. Bilirkişi aylık emsal kira bedelini 30.000 TL saptamıştır. Kullanmayan paydaşın payına düşen aylık ecrimisil 30.000 × 1/2 = 15.000 TL'dir. On iki ay için toplam 15.000 × 12 = 180.000 TL ecrimisil istenebilir. Kullanan paydaş kendi payı kadar kullanma hakkına sahip olduğundan, ecrimisil yalnızca diğer paydaşın payına isabet eden kısım için hesaplanır.

4. Benzer dava ve kurumlarla ayırım

Aynı olay birden fazla davaya konu olabilir. Doğru davayı seçmek, hükümün ne kadar hızlı ve etkili olacağını belirler.

Hangi davayı açmalı?

• Zilyetlik sizdeyse ve kullanımınız engelleniyor ya da kısıtlanıyorsa: el atmanın önlenmesi.

• Zilyetliği kaybettiyseniz ve taşınmaz başkasının elindeyse: istihkak (ve ecrimisil).

• El atma yeni başlamış ve mülkiyet tartışmasız değilse ancak hızlı koruma gerekiyorsa: zilyetlik davası; sürelere dikkat edilmelidir.

• Tapu kaydı yanlışsa: tapu iptal ve tescil; ardından el atmanın önlenmesi.

• Çekişme paydaşlar arasındaysa ve kimse bir bölümü çekişmesiz kullanmıyorsa: ortaklığın giderilmesi.

5. Süreler

El atmanın önlenmesi davasının kendisi için zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Mülkiyet hakkı zamanaşımıyla düşmez; dava, el atma sürdüğü müddetçe açılabilir. Süre bakımından dikkat edilmesi gereken noktalar ecrimisil, zilyetlik davası ve yargılama süreleridir.

Zamanaşımının başladığı an

Ecrimisilde zamanaşımı, her bir kullanım dönemi için ayrı işler. Dava tarihinden beş yıl önceki dönemlere ait alacak zamanaşımına uğrar; daha yakın dönemler için istek geçerlidir. Zamanaşımı defi, davalı tarafından süresinde öne sürülmelidir; hâkim bunu kendiliğinden gözetmez.

Zilyetlik davasında süre dikkati

Kullanımınız engellendiyse ve mülkiyet tartışması olmadan hızlı koruma istiyorsanız zilyetlik davası açabilirsiniz; ancak bu dava kısa süreye bağlıdır. Altı ay geçtikten sonra yalnızca el atmanın önlenmesi davası yolu kalır.

Arabuluculuk döneminde süreler

Kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabulucuya başvuru tarihi ile son tutanağın düzenlendiği tarih arasında hak düşürücü süreler işlemez; yine de başvuruyu geciktirmemek gerekir.

6. Görevli ve yetkili mahkeme, dava dilekçesi, deliller, ispat yükü ve arabuluculuk

6.1. Görevli mahkeme

El atmanın önlenmesi davasında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Sulh hukuk mahkemesi şu hallerde görevlidir:

• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca kat malikleri, kat malikleri kurulu veya yönetici arasındaki uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Toplu yapı yönetimine geçilmemiş ana taşınmazdaki ortak yerle ilgili el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerinde de sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

• Zilyetliğin korunması: Yalnızca zilyetliğin korunmasını isteyen davalar sulh hukuk mahkemesinin görevidir (HMK m. 4/1-c).

• Ortaklığın giderilmesi: Bu dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4/1-b).

Kat mülkiyeti ilişkisine dayanmayan ecrimisil istemlerinde asliye hukuk mahkemesi görevlidir; bu nedenle dilekçede talebin hukuki niteliği (kat mülkiyeti ilişkisinden doğup doğmadığı) açık yazılmalıdır. Görev kamu düzenindendir; mahkeme bunu yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetir ve görevsizlik hâlinde dosyayı görevli mahkemeye gönderir.

6.2. Yetkili mahkeme

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12). Dava Tepebaşı veya Odunpazarı'ndaki bir taşınmazla ilgiliyse Eskişehir Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Kesin yetki olduğundan taraflar yetki sözleşmesiyle bunu değiştiremez. Taşınmaz birden fazla yargı çevresinde yer alıyorsa davacı, bunlardan birinin mahkemesinde dava açabilir. Taşınır malların el atma davasında ise davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

6.3. Dava dilekçesi

Dilekçede HMK m. 119'un aradığı zorunlu unsurların yanında şunlar bulunmalıdır:

1. Taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası) ve davacının hakkının dayanağı (mülkiyet, pay, intifa gibi).

2. El atma olayının tarihi, konumu, alanı ve biçimi; mümkünse kroki veya görsel.

3. Talep sonucu: el atmanın önlenmesi, gerekiyorsa kal (yıkım), ecrimisil, tazminat, yargılama gideri ve vekâlet ücreti ayrı ayrı yazılmalıdır.

4. Delillerin adı ve sayısı: tapu kaydı, tanık, keşif, bilirkişi, ihtarname, fotoğraf.

5. Dava değeri: harca esas değer, el atılan bölümün veya kal istenen yapının değeri üzerinden belirtilir.

6.4. Deliller

• Tapu kaydı ve takyidat bilgileri: Davacının hakkını gösterir; mahkeme tapu müdürlüğünden de getirtebilir.

• Keşif ve bilirkişi: El atmanın varlığı, konumu ve alanı yerinde tespit edilir. Bilirkişi, harita mühendisi, inşaat mühendisi ve değerleme uzmanı olarak görevlendirilebilir.

• Tanık: Kullanımın başlangıç tarihi, rıza veya kira ilişkisi gibi olgular tanıkla ispatlanır.

• İhtarname: El atmaya dair uyarının ve rızanın geri alındığının tarihini belgeler; ecrimisilde kötü niyeti kanıtlamayı kolaylaştırır.

• Fotoğraf, video ve dijital veriler: Tarihi okunabilen kayıtlar, uydu görüntüleri, drone çekimleri, mesajlaşmalar. Delil olarak sunulmadan önce kaynağı ve tarihi belgelenmelidir.

• Ruhsat, iskan ve imar kayıtları: Yapının izinli olup olmadığını ve yapım tarihini gösterir.

6.5. İspat yükü

Hukuki sonuç doğuran olguya dayanan taraf bunu ispatla yükümlüdür (TMK m. 6). Davacı hakkını ve davalının taşınmaza el attığını ispat eder. Davalı, el atmasının hukuka uygun olduğunu (kira, rıza, kanundan doğan katlanma yükümlülüğü gibi) ispat etmek zorundadır; bu savunmayı ispat edemezse el atma haksız kabul edilir. Yapıyı başka bir kurumun (örneğin belediyenin) yaptığı anlaşılırsa, davacının davalıyı hasm göstermesi sonuç vermez; dava, gerçek el atan tarafı hasm gösterecek şekilde düzeltilmelidir.

6.6. Arabuluculuk ve diğer ön şartlar

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, 7445 sayılı Kanunla eklenmiş ve 1 Eylül 2023 itibarıyla kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuruyu dava şartı yapmıştır. Bunun sonucu:

• Malik ile doğrudan el atan üçüncü kişi arasındaki klasik el atmanın önlenmesi davası ve tapu iptal-tescil davası, ayni hak davası olduğundan doğrudan açılabilir.

• Kat mülkiyeti (ortak yer, ek yapı) veya komşuluk hukukundan (TMK m. 737) doğan el atmalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır; son tutanağın dilekçeye eklenmesi gerekir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir; başvuru yapılmış ama son tutanak eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir.

• El atma talebi, kira ilişkisinden doğan tahliye gibi dava şartı bulunan bir talepla birlikte isteniyorsa o talep bakımından arabuluculuk şartı aranır.

Dava dilekçesinin ardından gider avansı yatırılması da dava şartıdır (HMK m. 120); ihtar edilen sürede yatırılmazsa dava usulden reddedilir.

6.7. Yargılama usulü ve ihtiyati tedbir

Dava yazılı yargılama usulüne tabidir: dilekçeler aşaması, ön inceleme, tahkikat ve sözlü yargılama. İhtiyati tedbir (HMK m. 389 vd.) için davacı hakkının varlığını yaklaşık olarak ispatlamalı ve gecikmenin zararı artıracağını göstermelidir. Yapı yapılmasının durdurulması, taşınmazda tasarrufun yasaklanması veya tapu kaydına şerh düşülmesi tedbir olarak istenebilir; mahkeme teminatı da şart koşabilir.

7. Harç, yargılama gideri ve vekâlet ücreti

7.1. 2026 yılı harçları

Harçlar Kanunu (492 sayılı Kanun) uyarınca 2026 yılı maktu harçlar yüzde 18,95 oranında artırılmıştır (Harçlar Kanunu Genel Tebliği Seri No: 98, 1 Ocak 2026'dan itibaren).

Harç, dava değeri üzerinden alınır. El atılan bölümün (kal isteniyorsa yapının) değeri keşif ve bilirkişi raporuyla belirlenir; başlangıçta eksik yatırılan harç sonradan tamamlatılır. Başvurma harcı ve peşin harç yatırılmadan dava açılmış sayılmaz. Ecrimisil talebi para ile ölçülür olduğundan o tutar üzerinden nispi harç alınır.

Hesap örneği: Ecrimisil talebi 620.000 TL ise nispi karar ve ilam harcı 620.000 × 0,06831 = 42.352,20 TL; peşin harç 42.352,20 ÷ 4 = 10.588,05 TL'dir. Başvurma harcı 335,20 TL ayrıca yatırılır.

7.2. Yargılama giderleri

Yargılama giderleri harçlar, tebligat gideri, keşif araç ve işçi ücreti, bilirkişi ücreti ve tanık giderlerinden oluşur (HMK m. 323). Davacı, dava açarken gider avansı yatırmak zorundadır; avans yetmezse mahkeme ek avans ister. Yargılama giderlerini davayı kaybeden taraf öder (HMK m. 326); dava kısmen kabul edilirse giderler kabul ve ret oranına göre bölüşülür. Davalı dava açılmasına sebebiyet vermemiş ve ilk celsede davayı kabul etmişse yargılama giderlerinin ödenmesi açısından durum değişebilir. Maddi imkanı olmayan kişi adli yardım talep edebilir (HMK m. 334 vd.).

7.3. Vekâlet ücreti

2026-2027 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 3 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete ile yayımlanmıştır. Tarifeye göre asliye hukuk mahkemesinde maktu avukatlık ücreti 62.000 TL, sulh hukuk mahkemesinde 40.000 TL'dir. Dava konusu para ile ölçülür olduğunda nispi ücret hesaplanır; nispi ücret ilgili mahkemenin maktu ücretinin altında kalamaz ve kabul veya reddedilen miktarı aşamaz. Kazanan taraf lehine hükmedilen vekâlet ücreti, yargılama giderleriyle birlikte kaybeden taraftan tahsil edilir. Tarafların avukatlarıyla yaptığı özel sözleşme tarifenin altında ücret belirleyemez.

8. Karar, istinaf, temyiz, kesinleşme, tescil ve icra

8.1. Karar

Mahkeme davayı kabul ederse hüküm fıkrasında el atmanın önlenmesine, gerekiyorsa kal (yıkım) ve eski hale getirmeye, ecrimisil tutarına, faize, yargılama giderine ve vekâlet ücretine hükmeder. El atma yalnızca taşınmazın belirli bir bölümüne ilişkinse hükümde bu bölüm, keşif ve bilirkişi raporuna ekli krokinin harflerine gönderme yapılarak açıkça gösterilir; belirsiz ve infaz kabiliyeti olmayan hüküm bozma sebebidir. Davanın reddi hâlinde (örn. paydaşın kendi payına karşılık gelen yeri kullanması) ecrimisil de reddedilir.

Dava sırasında el atma kendiliğinden sona ererse mahkeme, karar verilmesine yer olmadığına hükmeder.

8.2. İstinaf ve temyiz

• İstinaf (HMK m. 341 ve devamı): Asliye hukuk mahkemesinin kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde bölge adliye mahkemesine başvurulur. Kesinlik sınırı her yıl yeniden belirlenir; dava değeri bu sınırın altında kalıyorsa karar kesindir.

• Temyiz (HMK m. 361): Bölge adliye mahkemesi hukuk dairesinin kararları temyiz edilebilir nitelikteyse tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay'a temyiz edilir. Temyiz incelemesi, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 2026/1 sayılı kararıyla (Resmî Gazete, 30 Haziran 2026) belirlenen iş bölümüne göre taşınmaz mülkiyetine ilişkin davalara bakan hukuk dairesince yapılır.

• Duruşma: İstinaf ve temyiz incelemesi doğrudan dosya üzerinden yapılır; duruşma yapılması talebe veya mahkemenin takdirine bağlıdır.

8.3. Kesinleşme

Hükmün kesinleşmesi, kanun yoluna başvuru süresinin başvurulmadan geçmesi veya başvurunun reddedilmesiyle olur. Kesinleşme şerhi, kararı veren mahkemenin yazı işleri müdürlüğünden alınır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin çekişme bulunan davalarda ilam kesinleşmeden icraya konulamaz.

8.4. Tapu ve diğer sicil işlemleri

El atmanın önlenmesi kararı, tapudaki mülkiyeti değiştirmez; bu nedenle tescil gerektirmez. Dava açılırken tapuya ihtiyati tedbir şerhi düşüldüyse, karar kesinleştiğinde tedbir kaldırılması için ilam tapu müdürlüğüne sunulur. Taşkın yapı veya haksız yapı nedeniyle temliken tescil kararı verilirse kesinleşmiş ilamla tapuda tescil yapılır. Nüfus kayıtları bu davada etkilenmez.

8.5. İcra

Hükmün yerine getirilmesi İcra ve İflas Kanunu'nun ilamların icrasına ilişkin hükümlerine göre ilgili icra dairesinden istenir. Davalı kendiliğinden yıkmaz veya el atmayı bırakmazsa icra memuru kal kararını fiilen uygular; maliyeti davalıdan tahsil edilir. Ecrimisil ve yargılama giderleri ise para alacağı olarak ilamlı takip yoluyla tahsil edilir. Ecrimisil alacağına ihtar tarihinden, ihtar yoksa dava tarihinden itibaren yasal faiz işler.

9. İlk adımlar

Bir taşınmaza el atıldığını fark eden malik de, dava açılan davalı da ilk günlerde atılan adımlarla dosyanın seyrini büyük ölçüde belirler. Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ olarak uygulamada en sık karşılaştığımız eksiklikler delillerin zamanında toplanmaması, yanlış davanın açılması ve sürelerin kaçırılmasıdır.

9.1. Dava açmak isteyen taraf (davacı) için

1. Hakkınızı belgeleyin: Güncel tapu kaydını ve takyidat (şerh, beyan, irtifak) bilgilerini tapu müdürlüğünden veya e-Devlet'ten alın. Payınızı ve diğer maliklerin kimliklerini not edin.

2. El atmayı kanıtlayın: Tarihli fotoğraf, video, drone görüntüsü ve tanık bilgilerini toplayın. Yıkım veya geçiş engeli gibi sürekli durumlarda süreç içinde ek görüntüler alın.

3. Davalıyı doğru belirleyin: Taşınmazı fiilen kullanan kişiyi veya kurumu tespit edin; yanlış davalı aleyhine açılan dava reddedilir.

4. İhtarname çekmeyi düşünün: Noter aracılığıyla el atmanın sona erdirilmesini ve rızanın geri alındığını bildirin; bu, ecrimisilde kötü niyeti kolaylaştırır. Zorunlu değildir.

5. Arabuluculuk şartını belirleyin: Uyuşmazlık kat mülkiyeti veya komşuluk hukukundan doğuyorsa arabulucuya başvurun ve son tutanağı alın.

6. İhtiyati tedbir gerekip gerekmediğini değerlendirin: Yapı devam ediyor veya devir tehlikesi varsa tedbir talebini dilekçeyle birlikte sunun.

7. Dava değerini ve masrafı hesaplayın: El atılan bölümün değerini tahmin edin; harç, gider avansı ve vekâlet ücreti için bütçe ayırın.

8. Hangi davanın açılacağını netleştirin: El atmanın önlenmesi, istihkak, zilyetlik veya tapu iptal davalarından hangisi uygunsa o dava açılmalıdır; birlikte açılabilecek talepler (kal, ecrimisil) aynı dilekçede toplanmalıdır.

9.2. Dava açılan taraf (davalı) için

1. Süreyi kaçırmayın: Dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki hafta içinde cevap dilekçesi verilmelidir. Cevap verilmezse davacının dilekçedeki olguları inkâr edilmiş sayılır.

2. Hakkınızı belgeleyin: Kira sözleşmesi, rıza veya izin yazışması, harici satış, ödeme dekontları, yapı ruhsatı ve kullanımınızı gösteren belgeleri toplayın.

3. Savunmayı doğru kurun: El atmanın haksız olmadığını (rıza, kira, kanundan doğan katlanma yükümlülüğü), görevsizlik veya yetkisizlik, zamanaşımı (ecrimisil için), hapis hakkı ve zamanaşımıyla kazanma gibi çekincelerinizi cevap dilekçesinde birlikte belirtin.

4. Kullanımınızın kime ait olduğunu açıklayın: Taşınmazı siz kullanmıyorsanız gerçek kullanıcıyı bildirin; bu, davanın size yönelik reddine yol açabilir.

5. Paydaş iseniz paydaki kullanımı gösterin: Yalnızca payınıza düşen kısmı kullandığınızı ve diğer paydaşın kullanımına engel olmadığını ortaya koyun.

6. Zarar büyümeden önlem alın: Ruhsatsız veya taşkın bir yapı yaparsanız yapı sürdükçe ecrimisil ve yıkım maliyeti artar; uzlaşma ve arabuluculuk daha az masraflı sonuç verebilir.

7. Avukat desteği alın: Keşif ve bilirkişi aşamasında tarafsız değerlendirme için avukat nezaretinde hareket etmek, süre ve usul hatalarını önler.

10. Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımı

Yargıtay, el atmanın önlenmesi davasında beş ilkeyi sürekli uygular: (1) dava, mülkiyet hakkını koruyan mutlak bir eda davasıdır ve süreye tabi değildir; (2) davalının hakka dayanmaması el atmanın haksız sayılması için yeterlidir, hakkın varlığını davalı ispatlar; (3) paydaş, payına karşılık gelen yeri çekişmesiz kullanıyorsa dava açamaz; (4) ecrimisil kötü niyet ve haksız kullanım şartına bağlıdır ve emsal kira üzerinden hesaplanır; (5) mahkeme el atmanın sınırlarını keşif ve bilirkişi raporuyla çözüme kavuşturmadan karar veremez.

Tablodaki ilkeler yerleşik Yargıtay uygulamasını yansıtır; daire iş bölümü zamanla değiştiğinden bugün aynı uyuşmazlıklara bakan daire farklı olabilir.

11. Konuya özgü ek bölümler

11.1. Sınır uyuşmazlığı ve kadastro

Komşu parsellerin sınırı tartışıldığında el atma, gerçekte sınırın nerede olduğu sorusuna dönüşür. Tapu sicilinin dayandığı harita veya kroki arazide uygulanabiliyorsa sınır bu belgeye göre belirlenir; mahkeme harita mühendisi bilirkişi eşliğinde keşif yapar. Kadastro tespitinden önceki nedene dayanan hak taleplerinde (zilyetlikle kazanma, kadastro hatası) tapu iptal ve tescil davası el atmanın önlenmesi davasıyla birlikte açılabilir. El atmanın önlenmesi talebi, sınırın belirlenmesine bağlı olduğundan bu aşama çözümlenmeden karar verilemez.

11.2. Kat mülkiyeti ve ortak yerler

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava sulh hukuk mahkemesinde ve arabuluculuk şartıyla açılır. Ortak yerde (bağımsız bölümü genişletmek, bahçe duvarı örmek, çatıya baz istasyonu kurmak gibi) yapılan değişiklikte bir kat maliki tek başına dava açabilir. Kalıcı yapı veya çit gibi değişiklikler için Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19'a göre diğer kat maliklerinin yazılı muvafakati ya da kanunun aradığı çoğunluk gerekir. Ortak yerlerin özel kullanıma bırakılması (zemin kat deposunu büro olarak kullanmak gibi), diğer maliklerin rızası olmadıkça haksız el atma sayılır. Onaylı projeye aykırı ortak yer düzenlemeleri makul bir sürede eski haline getirilir.

11.3. Kamulaştırmasız el atma

Belediye veya diğer kamu kurumları kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyetteki taşınmaza fiilen el atarsa (yol, kanalizasyon, park yapımı gibi), malik adli yargıda el atmanın önlenmesi davası açabilir. Yıkım veya eski hale getirme kamu yararı nedeniyle mümkün olmazsa malik, tapu iptali ile bedel (kamulaştırma değeri üzerinden) talep edebilir; bu durumda ecrimisil tapu kaydının terkin tarihine kadar istenebilir. Yapı projeye veya imara aykırı yapıldıysa fiil idarenin hukuk düzeni dışındaki eylemi sayılır ve adli yargının görev alanına girer.

11.4. Ruhsatsız ve kaçak yapılar

Yapının ruhsatsız veya yıkım kararlı olması, yapının ekonomik değeri olduğu sürece el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasına konu olmasını engellemez. İdari yıkım kararı bulunması, medeni mahkemenin kal kararı vermesine engel değildir.

11.5. Taksim ve fiili kullanım düzeni

Paydaşlar arasında yazılı olmasa bile uzun yıllardır süren, herkesin benimsediği fiili kullanım düzeni (örneğin kardeşlerden birinin üst katı, diğerinin alt katı kullanması) hukuken korunur. Bu düzene aykırı kullanım el atma sayılırken, düzenle çelişen bir davacı talebi reddedilir. Düzenin varlığı tanık ve keşifle ispatlanır.

11.6. Dijital deliller ve uzaktan algılama

Uydu görüntüleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün harita arşivindeki geçmiş tarihli hava fotoğrafları ve drone çekimleri, el atmanın başlangıç tarihini ve yapının büyüme sürecini göstermede ispat değeri taşır. Mahkeme bu görüntülerin tarihini ve çekim yerini bilirkişi aracılığıyla doğrulattırabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. El atmanın önlenmesi davası nedir ve hangi durumlarda açılır?

Taşınmaz veya taşınır üzerindeki mülkiyet hakkına haksız müdahale edildiğinde, malikin bu müdahalenin sona ermesini istediği davadır (TMK m. 683/2). Zilyetlik malikte kaldığı hâlde kullanımın engellenmesi, kısıtlanması veya zorlaştırılması durumunda açılır. Arsaya bina yapılması, çit çekilmesi, depo kurulması, yola çıkışın kapatılması ve ortak alanın işgali tipik örneklerdir. El atma henüz gerçekleşmemiş olsa bile gerçekleşme tehlikesi varsa da dava açılabilir. Dava, davalının bir şey yapmasını veya yapmamasını emreden bir eda hükmüyle sonuçlanır.

2. El atmanın önlenmesi davası ile istihkak davası arasındaki fark nedir?

Her ikisi de TMK m. 683/2'ye dayanır ve mülkiyet hakkını korur. İstihkak davasında zilyetlik malikin elinden çıkmıştır ve mal başkasının elindedir; malik malının geri verilmesini ister. El atmanın önlenmesi davasında ise zilyetlik malikte kaldığı hâlde kullanımı engelleyen veya kısıtlayan bir müdahale vardır. Örneğin tarlanın tamamını komşu kullanıyorsa istihkak, yarısına çit çekmişse el atmanın önlenmesi gerekir. Uygulamada iki talep aynı dilekçede birlikte yazılır; mahkeme, olayın niteliğine göre hangisinin uygulandığını belirler.

3. Dava açmak için tapu sahibi olmak şart mı? Kiracı veya zilyet açabilir mi?

Mülkiyete dayalı dava için kural olarak tapuda malik görünmek gerekir; tapusuz, yalnızca harici sözleşmeyle satın alan kişi malik sayılmaz ve elinde yalnızca şahsi hak vardır. İntifa, sükna, üst hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri kendi hakları çerçevesinde dava açabilir. Kiracı gibi zilyetlik sahipleri, komşuluk hukukundan doğan el atmalara karşı dava açabilir ve zilyetliğin korunması yoluna başvurabilir. Payları ortak olan taşınmazlarda her paydaş tek başına dava açabilir ve hüküm malın tamamı için verilir.

4. Davanın zamanaşımı veya hak düşürücü süresi var mı?

Hayır. Mülkiyet hakkı zamanaşımıyla düşmediğinden dava, el atma sürdükçe açılabilir. Yıllardır süren bir el atma da dava açılmasına engel değildir. Yalnızca ecrimisil talebi dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süreyle sınırlıdır ve zilyetlik davaları altı ay ile bir yıllık kısa sürelere tabidir. Davalının zamanaşımıyla mülkiyet kazandığı savunması ancak kanunun aradığı ağır şartların gerçekleştiği hâllerde sonuç verir; uzun süre sessiz kalmak tek başına hakkın kaybına yol açmaz.

5. Dava sulh hukuk mahkemesinde mi, asliye hukuk mahkemesinde mi açılır?

Genel kural olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 2). Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda, örneğin ortak yerin işgalinde, sulh hukuk mahkemesi görevlidir (KMK m. 33). Yalnızca zilyetliğin korunmasını isteyen davalar da sulh hukuk mahkemesinin görevine girer (HMK m. 4/1-c). Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkeme bunu kendiliğinden gözetir. Yanlış mahkemede açılan dava, görevsizlik kararıyla görevli mahkemeye gönderilir; bu süreç zaman kaybı doğurur.

6. Yetkili mahkeme neresidir? Eskişehir'deki bir taşınmaz için nerede dava açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12). Tepebaşı, Odunpazarı veya Eskişehir'in diğer ilçelerindeki bir taşınmaz için dava Eskişehir mahkemelerinde açılır; ilçelerde asliye hukuk mahkemesi varsa taşınmazın bulunduğu ilçedeki mahkeme yetkilidir. Kesin yetki olduğundan taraflar yetki sözleşmesiyle bunu değiştiremez. Birden fazla yerde bulunan taşınmazlar için taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde dava açılabilir. Taşınır malların el atma davasında ise davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

7. Arabuluculuk zorunlu mu?

Malik ile el atan üçüncü kişi arasındaki klasik el atmanın önlenmesi davasında arabuluculuk dava şartı değildir; dava doğrudan açılabilir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuruyu dava şartı yapmıştır. Bu nedenle ortak yerin işgali veya komşu taşınmazdan gelen taşkınlık gibi uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurulmalı ve son tutanak dilekçeye eklenmelidir. Tutanak eklenmeden açılan dava, bir haftalık kesin süre verildikten sonra usulden reddedilir.

8. Kal (yıkım) talebi nedir ve ayrıca istemek gerekir mi?

Kal, haksız olarak yapılan bina, barınak, duvar veya çit gibi yapıların kaldırılmasıdır. Mahkeme bu talebi kendiliğinden vermez; dilekçede el atmanın önlenmesi ile birlikte açıkça yazılması gerekir. Taşkın yapı söz konusuysa ve yapı bölünemiyorsa yıkım tamamına ilişkin olabilir; ancak yapının değeri arazi değerinden çok fazlaysa ve yapı sahibi iyi niyetliyse TMK m. 724-725 uyarınca temliken tescil veya bedel çözümü ayrıca düşünülebilir. Kal kararı icra yoluyla uygulanır.

9. Ecrimisil nedir ve nasıl hesaplanır?

Ecrimisil, taşınmazı haksız kullanan kişinin malike ödediği kullanım bedelidir. Dayanağı TMK m. 995'tir ve haksız işgal tazminatı niteliğindedir; kira sözleşmesine benzetilmez (İçtihadı Birleştirme Kararı, 08.03.1950, 1945/22 E., 1950/4 K.). Bilirkişi, taşınmazın emsal kira bedelini her kullanım dönemi için saptar ve ecrimisil bu tutarın toplamından oluşur. Paylı mülkiyette ecrimisil, kullanmayan paydaşın payına düşen kısım için hesaplanır. Hesap örneği bu rehberin 3. bölümünde yer alır.

10. Ecrimisil için kötü niyet şartı ne demektir ve ihtarname çekmek gerekir mi?

Ecrimisil, haksız kullanımın kötü niyetle yapılması hâlinde istenir; iyi niyetli zilyetten ecrimisil alınamaz (TMK m. 995). Kötü niyet, kişinin kullanma hakkı olmadığını bilmesi veya durumun gereği bilmesi gerekmesidir. Davanın açılması ve dilekçenin tebliği iyi niyeti ortadan kaldırır; ihtarname çekmek zorunlu değildir. Yine de noter aracılığıyla çekilen ihtarname, kötü niyetin başlangıç tarihini ispat etmeyi kolaylaştırır ve rızanın geri alındığını gösterir.

11. Ecrimisil talebinin zamanaşımı kaç yıldır?

Ecrimisil alacağı dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre her kullanım dönemi için ayrı işler; örneğin 2026 Kasım'da açılan davada 2021 Kasım'dan önceki dönemler için ecrimisil istenemez. Zamanaşımı defi davalı tarafından öne sürülmelidir; hâkim bunu kendiliğinden uygulamaz. Süreyi kesmek için dava açılması gerekir; ihtarname zamanaşımını durdurmaz. Davacı bu yüzden ecrimisil talebini el atmanın öğrenildiği tarihten sonra gecikmeden dilekçeye yazmalıdır.

12. Paydaş olarak ortak taşınmaza el atan diğer paydaşa dava açabilir miyim?

Paydaş, payına karşılık gelen yeri çekişmesiz kullanıyorsa onun aleyhine el atmanın önlenmesi davası açılamaz; bu durumda taksim veya ortaklığın giderilmesi (satış) davası açılır. Buna karşılık paydaş malın tamamını kullanıp diğer paydaşa yer bırakmıyorsa, paylı malı diğer paydaşların rızası olmadan üçüncü kişiye kiralamışsa veya yazılı ya da yerleşik fiili kullanım düzenine aykırı davranıyorsa dava açılabilir. İddia edilen kullanımın paylı malın tamamına mı yoksa pay oranına mı ilişkin olduğu keşifle belirlenir. Kullanmayan paydaş, kendi payına düşen kısım için ecrimisil de isteyebilir.

13. Miras kalan taşınmazı mirasçılardan biri tek başına kullanıyorsa ne yapılabilir?

Miras bırakanın taşınmazı mirasçılara elbirliği mülkiyeti hâlinde geçer (TMK m. 701-703) ve her mirasçı tek başına dava açabilir. Taşınmazı tek başına kullanan mirasçıya karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istenebilir. Ecrimisil için kullanmayan mirasçının kullanımdan men edilmiş olması aranır; bu nedenle noter aracılığıyla ihtar çekmek ve talebi açıkça bildirmek önemlidir. Mirasçılar arasında uyuşmazlık sürekliyse kalıcı çözüm için ortaklığın giderilmesi (satış veya aynen taksim) davası da düşünülebilir.

14. Boşandıktan sonra eşim evi kullanmaya devam ediyor; el atmanın önlenmesi davası açabilir miyim?

Ev sizin adınıza kayıtlıysa ve boşanma kararı kesinleşmişse evi kullanmaya devam eden malik olmayan eş, haksız el atma yapmış sayılır; tahliye ve ecrimisil istenebilir. Evlilik sürerken aile konutu TMK m. 194 uyarınca korunur ve malik eşin tek başına tasarruf yetkisi sınırlıdır; bu koruma boşanma ile sona erer. Çocuğun velayeti ev kullanan eşe verildiyse mahkeme barınma ihtiyacını ve taraflıların ekonomik durumunu somut olayda değerlendirir. Ev ortak mülkiyetteyse el atma yerine ortaklığın giderilmesi ya da mal rejimi tasfiyesi söz konusu olur.

15. Harici (noter dışı) satışla aldığım taşınmaza el atıldı; dava açabilir miyim?

Taşınmaz satışı resmî şekilde, tapu müdürlüğünde yapılmadıkça geçerli değildir; harici sözleşme yalnızca şahsi hak doğurur. Bu nedenle tapuda malik olmayan alıcı, mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi davasını açamaz. Zilyetliği elinizdeyse zilyetliğin korunması davası açabilirsiniz. Tapu maliki satan, alıcıdan el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteyebilir; alıcı ise bedeli ödediyse TMK m. 994 uyarınca hapis hakkı savunması yapabilir ve ödediği bedelin iadesini satıcıdan talep eder.

16. Davalının hapis hakkı savunması nedir ve dava sonucunu nasıl etkiler?

Hapis hakkı, iyi niyetli zilyedin taşınmaz için yaptığı zorunlu veya yararlı giderler karşılığında, bu giderler ödenene kadar taşınmazı elinde tutabilmesidir (TMK m. 994). Davalı bu savunmayı cevap dilekçesinde ve süresinde öne sürmeli, yaptığı harcamaları belgelemelidir. Mahkeme savunmanın iyi niyet ve gider kalemlerini bilirkişi raporuyla inceler. Hapis hakkı kabul edilirse el atmanın önlenmesi hükmü, davacının bedeli ödemesine bağlı olarak verilebilir. Savunma süresinde veya usulüne uygun yapılmazsa mahkeme dikkate almaz.

17. Komşu duvarı veya yapısı arsama taştı; ne yapabilirim?

Bunun adı taşkın yapıdır ve TMK m. 725'te düzenlenmiştir. Yapı sırasında taşkınlığı fark ettiyseniz gecikmeden itiraz etmelisiniz; itiraz etmediğiniz takdirde, yapı sahibinin iyi niyetli olması ve taşkınlığın bağlıca yapıya kıyasla sınırlı kalması hâlinde mahkeme, taşkın kısımın yapı sahibine bırakılmasına ve uygun bir bedel ödenmesine hükmedebilir. Bu şartlar yoksa el atmanın önlenmesi ve kal davası açılabilir. Sınırın tartışmalı olduğu durumlarda harita mühendisi bilirkişi eşliğinde keşif yapılır. Taşkın yapı sürerken ihtiyati tedbir talep etmek zararı sınırlar.

18. Kat maliki ortak alanı kendi kullanımına ayırmış; ne yapılmalı?

Ortak yerleri (bahçe, giriş, müştemilat, çatı) özel kullanıma bırakmak, diğer kat maliklerinin rızası olmadıkça haksız el atmadır. Her kat maliki tek başına dava açabilir; yönetici de kat maliklerini temsilen dava açabilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır ve arabuluculuk dava şartıdır. Önce yöneticiye veya kat malikleri kuruluna başvurmak ve durumu yazılı olarak bildirmek, dava sürecinde ispatı kolaylaştırır. Mahkeme kal veya eski hale getirmeye karar verebilir.

19. Belediye veya kamu kurumu arsama kamulaştırmadan el attı; ne yapabilirim?

Kamulaştırma işlemi yapılmadan özel mülkiyetteki taşınmaza fiilen el atılması hâlinde malik adli yargıda asliye hukuk mahkemesinde idare aleyhine dava açabilir. Talep el atmanın önlenmesi veya eski hale getirme olabilir; yıkım kamu yararı nedeniyle mümkün değilse tapu iptali ve kamulaştırma değeri üzerinden bedel istenir. Ecrimisil, tapu kaydının terkin edildiği tarihe kadar istenebilir. Davanın açılmasından önce yapılan işlemlerin tarihini ve kapsamını belgelemek ispat bakımından önemlidir.

20. Dava açmadan önce ihtarname çekmek zorunlu mu?

Hayır, el atmanın önlenmesi davası için ihtarname zorunlu değildir. Ancak ihtarname el atmanın sona ermesini ve rızanın geri alındığını tarihli ve resmî bir belgeyle ortaya koyar. Ecrimisilde kötü niyetin başlangıcını göstermek, sonradan yapılan harcamaların iyi niyetli sayılmasını önlemek ve karar tarihindeki yargılama giderlerini belirlemek için yararlıdır. Süre ve usul bakımından bir kayıp doğurmaz; yine de ihtarnamenin süreyi kesmediği unutulmamalıdır.

21. İhtiyati tedbir nedir ve hangi hâllerde alınır?

İhtiyati tedbir, dava sonuçlanana kadar hakkın korunması için verilen geçici koruma kararlarıdır (HMK m. 389 ve devamı). Davacının hakkının varlığını yaklaşık olarak ispatlaması ve kararda gecikme hâlinde hakkın elde edilmesinin zorlaşacak veya imkansızlaşacak olması gerekir. Yapı yapılmasının durdurulması, taşınmazda tasarrufun yasaklanması veya tapuya şerh düşülmesi tedbir olarak istenebilir. Mahkeme teminat şartı koşabilir. Tedbir kararının verildiği tarihten itibaren bir hafta içinde uygulanması istenmelidir.

22. Keşif nasıl yapılır ve bilirkişi masrafını kim öder?

Mahkeme, el atmanın varlığını, sınırlarını ve alanını yerinde görmek için keşif kararı verir. Keşifte hakim, bilirkişi (harita ve inşaat mühendisi, gerekirse değerleme uzmanı), taraflar ve avukatları hazır bulunur; taşınmazın açık ve erişilebilir olması gerekir. Keşif ve bilirkişi masraflarını ilk aşamada keşif isteyen veya mahkemenin belirlediği taraf avans olarak yatırır; yargılama sonunda bu giderler kaybeden tarafa yüklenir. Keşif günü tanıklar da dinlenebilir; bilirkişi raporuna taraflar süresinde itiraz edebilir.

23. Dava ne kadar sürer?

Davanın süresi dosyanın mahkemedeki yoğunluğuna, keşif ve bilirkişi aşamalarının ne kadar sürdüğüne, tarafların delil sayısına ve kanun yolu başvurularına göre değişir; kesin bir süre vermek mümkün değildir. Keşif gerektiren taşınmaz davaları genellikle birden fazla duruşma ve bilirkişi raporu gerektirdiğinden uzun sürebilir. Davayı hızlandırmak için tapu, kroki, fotoğraf, ihtarname gibi belgelerin dilekçeyle birlikte sunulması ve gider avansının zamanında yatırılması gerekir. İstinaf ve temyiz süreçleri, hukuki sürecin toplam süresine ek olarak işler.

24. Dava masrafları ne kadardır?

2026 yılında başvurma harcı 335,20 TL, maktu karar ve ilam harcı 732,00 TL ve nispi karar ve ilam harcı oranı binde 68,31'dir; nispi harçlı davalarda peşin harç bunun dörtte biri kadardır. Gider avansı mahkemece belirlenir ve tebligat, keşif, bilirkişi ile tanık giderlerini kapsar. Asliye hukuk mahkemesinde maktu avukatlık ücreti 2026-2027 tarifesine göre 62.000 TL, sulh hukuk mahkemesinde 40.000 TL'dir. Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve vekâlet ücretini öder. Gerçek toplam, el atılan bölümün değerine ve keşif giderlerine göre değişir.

25. Davayı kaybedersem hangi giderleri ödemem gerekir?

Davayı kaybeden taraf yargılama giderlerini ve karşı taraf lehine hükmedilen vekâlet ücretini öder (HMK m. 326). Yargılama giderleri harç, tebligat, keşif, bilirkişi ve tanık giderlerinden oluşur. Dava kısmen kabul edilirse giderler kabul ve ret oranına göre paylaştırılır. Haksız çıkan taraf ihtiyati tedbir de almışsa tedbir nedeniyle karşı tarafta doğan zararı tazmin etmekle yükümlü olabilir. Haksız açılan davada yargılama giderleri ve vekâlet ücreti davacıya yüklenir.

26. Dava sırasında davalı taşınmazı veya yapıyı devrederse ne olur?

Dava konusu şeyin devri hâlinde HMK m. 125 uygulanır. Devralan, devredenin yerine geçebilir veya davacı devralanı da davaya dahil edebilir; hüküm devralanı da bağlar. Bu nedenle devri önlemek için dava açılırken ihtiyati tedbir ve tapu şerhi talep edilmelidir. Tapuda şerh bulunan taşınmazın iyi niyetli alıcısının “bilmiyordum” savunması sonuç vermez. Şerh yoksa davacı dava konusunun devrini ispatlayarak devralana karşı davayı sürdürebilir.

27. Davalı malın mülkiyetinin kendisine ait olduğunu savunursa dava nasıl etkilenir?

Davalı mülkiyet hakkının kendisine ait olduğunu savunuyorsa (örneğin zamanaşımıyla kazanma, tapu kaydının yolsuzluğu), uyuşmazlığın gerçek konusu mülkiyet olur ve mahkeme önce bu soruyu çözer. Davalı karşı dava veya tapu iptal ve tescil davası açabilir; aynı mahkemede birleştirilmesi istenebilir. Tapu kaydı malik gösteriyorsa kayıt, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerlidir. Mülkiyet çekişmesi sürerken karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu nedenle davalının mülkiyet savunması dosyanın süresini uzatabilir.

28. Karar kesinleştiği hâlde davalı yıkmıyor veya el atmayı bırakmıyorsa ne olur?

Karar kesinleştikten sonra ilam, icra dairesinde ilamların icrası yoluyla uygulanır. İcra müdürü el atmanın sona erdirilmesini ve kal kararlarını fiilen uygular; yıkım maliyeti ve icra giderleri davalıdan tahsil edilir. Davalı infazdan sonra yeniden el atarsa bu yeni bir el atma fiili olduğundan yeniden dava açılması gerekir. Ecrimisil ve yargılama giderleri para alacağı olduğundan ilamla takip yoluyla haciz yapılarak tahsil edilir.

29. Karara itiraz süresi ne kadardır, nereye başvurulur?

Asliye ve sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde bölge adliye mahkemesine istinaf yoluna başvurulur (HMK m. 345). İstinaf dairesinin kararı temyiz edilebilir nitelikteyse tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay'a temyiz edilir (HMK m. 361). Dava değeri kesinlik sınırının altında kalıyorsa karar kesindir; bu sınır her yıl yeniden belirlenir. Süreler hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılırsa karar kesinleşir.

30. Dava sırasında el atma sona ererse giderleri kim öder?

Dava açıldıktan sonra davalı yıkım yapar veya taşınmazı bırakırsa dava konusuz kalır ve mahkeme karar verilmesine yer olmadığına hükmeder. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bakımından dava açıldığı tarihteki haksızlık esas alınır; davalı dava açılmasına sebep olduysa giderler ona yüklenir. Davalı dava açılmadan önce el atmayı bırakmış ve davacı bunu bilmeden dava açmışsa durum farklı değerlendirilebilir. Ecrimisil talebi, geçmiş dönem için ayrı sonuçlanır.

31. Yabancı uyruklu veya yurt dışında yaşayan malik dava açabilir mi?

Evet; yabancı uyruklu malik veya yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı Türkiye'deki taşınmazı için dava açabilir. Dava Türk mahkemesinde Türkçe dilekçeyle açılır. Yurt dışındaki malik kendisi gelmek yerine Türk avukata konsolosluk veya noter onaylı (apostilli) vekâletname verebilir. Vekâletnamede el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil gibi yetkilerin açıkça yazılması gerekir. Yurt dışında yaşayan tarafa tebligat Tebligat Kanunu'nun yabancı ülkeye tebligat hükümlerine göre yapıldığından süreç uzayabilir.

32. Birden fazla malik varsa dava açmak için hepsinin katılması gerekir mi?

Paylı mülkiyette her paydaş tek başına dava açabilir; diğer paydaşları davaya çağırmak zorunlu değildir. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras ortaklığı) de ortaklardan her biri tek başına dava açabilir. Hüküm, dava konusu malın tamamı için verilir ve diğer ortaklara da yarar sağlar. Davaya katılmayan paydaşın karşı çıkma hakkı saklıdır; ancak ecrimisil yalnızca davacının payı için isteyebilir. Paydaşlardan birinin bu davaya rıza göstermemesi, davacının dava açma hakkını sona erdirmez.

33. El atmanın önlenmesi ile birlikte tazminat da istenebilir mi?

Evet. El atma yüzünden başka bir zarar doğduysa (örneğin ağaçların kesilmesi, duvarın yıkılması, bahçenin zarar görmesi) maddi tazminat TBK m. 49 uyarınca aynı dava içinde istenebilir. Zararın kapsamı bilirkişi raporuyla belirlenir. Ecrimisil ile tazminat ayrı taleplerdir; aynı zarar iki kez istenemez. Tazminat süresi için haksız fiile ilişkin zamanaşımı süreleri dikkate alınır.

34. Tapuya konulan ihtiyati tedbir şerhi ne zaman kalkar?

Dava reddedilirse tedbir kendiliğinden sona erer ve karar kesinleşince şerhin kaldırılması için kesinleşmiş ilam tapu müdürlüğüne sunulur. Dava kabul edilirse tedbir kararı kesinleşene kadar sürer; ilam yerine getirildikten sonra şerh kaldırılır. Dava açmadan önce verilen tedbirde aslı dava iki hafta içinde açılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar. Davalı tedbirin kaldırılmasını teminat yatırarak da isteyebilir.

35. Ne zaman avukata başvurmalıyım ve Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ nasıl destek verir?

El atma fark edilir edilmez, delillerin kaybolmasından ve yapının büyümesinden önce avukata başvurmak en doğrusudur; çünkü yanlış dava türü, yanlış mahkeme ve kaçırılan arabuluculuk şartı dosyanın seyrini uzatır. Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ, tapu ve kadastro araştırmasını, delillerin düzenlenmesini, ihtarname ve arabuluculuk sürecini, dilekçe, keşif ve bilirkişi aşamalarını ve gerekirse istinaf ile temyiz başvurularını yürüten bir hukuki destek sunar. Davalı olarak dava açılan kişiler için de cevap dilekçesinin iki haftalık süresinde hazırlanması gerekir. İlk görüşmede tapu kaydı, fotoğraflar ve varsa yazışmaların getirilmesi değerlendirmeyi hızlandırır.

Sonuç

El atmanın önlenmesi davası (TMK m. 683/2, 683/1), malikin mülkiyet hakkını haksız müdahaleye karşı koruyan en güçlü ayni davadır. Davanın başarısı üç noktaya bağlıdır: mülkiyet hakkının tapu kaydıyla ispatı, müdahalenin haksız ve fiilî olması ve doğru mahkemede, doğru taleplerle dava açılması. Kal talebi, ecrimisil ve tazminat aynı dilekçede birlikte istenebilir; ihtiyati tedbir ve tapu şerhi ise davanın en değerli güvencesidir. Zamanaşımı ve hak düşürücü süre bulunmamakla birlikte ecrimisil için beş yıllık süre işler; bu yüzden müdahaleyi fark eder etmez harekete geçmek gerekir.

Müdahaleyle karşılaşan malik, dava öncesinde ihtarname, arabuluculuk ve delil tespiti adımlarını düzenli yürütürse yargılama hem kısalır hem güçlenir. Dava açılan taraf ise cevap süresini kaçırmadan mülkiyet, zamanaşımıyla iktisap ve iyiniyet savunmalarını belgeleriyle sunmalıdır. Somut olayın tapu, imar ve kadastro durumu birbirinden farklı olduğundan, dosyanızın değerlendirilmesi için Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ ile iletişime geçerek ilk adımları birlikte planlayabilirsiniz.