Eskişehir Kira Hukuku Avukatı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kural olarak şekle bağlı değildir; sözlü olarak da kurulabilir (TBK m.299). Ancak süre, bedel, ödeme günü ve yan giderler gibi şartları ispat edebilmek için sözleşmenin yazılı yapılması şiddetle tavsiye edilir. Tahliye taahhüdü ve kefalet gibi bazı işlemler ise geçerli olabilmek için yazılı olmak zorundadır.

Yasa belirli bir şablon dayatmaz; ancak uyuşmazlık çıkmaması için şunların yazılması gerekir: • Tarafların kimlik ve adres bilgileri • Taşınmazın adresi ve kullanım amacı (konut, işyeri) • Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yapılacak hesap (IBAN) • Başlangıç tarihi ve süre • Yenileme dönemlerinde uygulanacak artış (TÜFE sınırını aşamaz) • Depozito tutarı • Aidat, fatura ve vergi gibi yan giderlerin kime ait olduğu • Eşyalı kiralamada eşya listesi

Teslimde taşınmazın durumunu gösteren imzalı bir teslim tutanağı düzenleyin; fotoğraf veya video çekin ve elektrik, su, doğalgaz sayaç değerlerini not edin. Kiraya veren, taşınmazı kullanıma elverişli durumda teslim etmekle yükümlüdür (m.301); fark ettiğiniz kusurları gecikmeden yazılı olarak (e-posta, mesaj, ihtarname) bildirin. Bu belgeler, tahliyede depozito ve hasar tartışmalarında en güçlü delildir.

Belirli süreli sözleşmede bitiş tarihi vardır; konut ve çatılı işyerinde süre bitiminde kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (m.347). Belirsiz süreli sözleşmede bitiş tarihi yoktur; kiracı kanundaki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir (m.328-329), kiraya veren ise yalnızca kanunda sayılan tahliye sebeplerine dayanabilir.

Evet. Kefalet geçerli olmak için yazılı olmalı, kefilin kendi el yazısıyla ne kadar sorumlu olduğunu (azami miktar), müteselsil kefil olduğunu ve tarihi yazması gerekir; evli kefil için eşinin yazılı rızası aranır (m.583-584). Depozito ise ayrı bir güvencedir ve en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir (m.342).

Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını aşamaz (TBK m.344); bu kural hem konut hem işyeri kiraları için geçerlidir. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılsa bile aşan kısım geçersizdir. Hesap: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran / 100). Sözleşmenin yenilendiği aya ait oranı TİİK'in açıkladığı verilerden kontrol edin. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir.

Evet. TÜFE sınırı mevcut sözleşmenin yenilenen dönemleri için geçerlidir; yeni bir sözleşmenin ilk dönem bedelini taraflar serbestçe belirler. Ancak sonraki yıllar için sözleşmeye yazılan artış hükmü yine TÜFE sınırını aşamaz.

Ödeme günü sözleşmede belirtilmelidir; belirtilmemişse yerel âdete, o da yoksa kira ayının sonunda ödenir (m.313). Ödemeyi ev sahibinin IBAN'ına banka havalesiyle yapın ve açıklama kısmına kira dönemini yazın; dekont ödemenin en güçlü delilidir. Elden ödeme yapıyorsanız imzalı makbuz almadan ödeme yapmayın.

Depozito (güvence bedeli), kiracının kira borcu ve hasar gibi yükümlülükleri için alınan güvencedir ve en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir (m.342). Depozitonun bankada kiracı adına vadeli hesapta tutulması gerekir; kiraya veren bu tutara kiracının rızası ya da mahkeme veya icra yoluyla kesinleşmiş hak olmadan dokunamaz.

Kiracı taşınmazı teslim ettikten sonra, varsa kira borcu, hasar ve ödenmemiş fatura-aidat gibi alacaklar düşülerek depozito iade edilir. Kiraya veren, ilişkinin bitiminden itibaren üç ay içinde dava veya icra yoluyla hak talep etmezse banka tutarı kiracıya iade eder (m.342). Teslim tutanağını, sayaç fotoğraflarını ve fatura kapanış belgelerini saklayın.

Beş yılı aşan kira sürelerinde ve beş yıldan sonra yenilenen dönemlerde taraflar bedel konusunda anlaşamazsa hâkim, emsal kiralara ve hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirler (m.344-345). Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine kararlaştırılan cezai şart ve muacceliyet (bir taksit ödenmezse tüm kiranın ödenmesi) kayıtları geçersizdir (m.346). Sözleşmede yer almaları kiracıyı bağlamaz; sözleşmenin diğer hükümleri geçerli kalmaya devam eder.

Ev sahibi, taşınmazı kullanıma elverişli teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda tutmakla yükümlüdür (TBK m.301); çatı, tesisat, kombi gibi esaslı onarımlar ve kullanımı engelleyen arızalar bu kapsamdadır. Kiracı, kullanıma bağlı olarak ortaya çıkan küçük onarım ve temizlik giderlerini (musluk contası, ampul, boya-badana gibi) karşılar. Taraflar bu konuda sözleşmede ayrıntılı düzenleme yapabilir.

Nem, tesisat arızası gibi bir ayıp varsa kiracı önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunur ve ayıbın giderilmesi için makul süre verir. Ayıp giderilmezse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim, uğradığı zararın tazminini veya ağır ayıptaki durumda sözleşmeyi feshetmeyi talep edebilir (m.305-308).

Elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi tüketim bedelleri kiracıya aittir. Emlak vergisi ve binanın kalıcı giderleri (ana yapı onarımı gibi) ev sahibine aittir. Aidat gibi yan giderlerin kiracıya yüklenip yüklenmediği sözleşmede açıkça belirtilmelidir; apartman yönetimi ise ortak gider borcu için kat maliki olan ev sahibine başvurur.

Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan taşınmazda esaslı değişiklik (duvar yıkma, mutfak veya banyo yenileme, balkon kapatma gibi) yapamaz; aksi halde tazminat ve fesih süreçleriyle karşılaşabilir. Kiralananı alt kiraya vermek veya kullanımını başkasına devretmek için de kiraya verenin yazılı rızası gerekir (m.322).

Hayır. Kiracı oturduğu konutta bağımsız kullanım hakkına sahiptir; ev sahibi kiracının rızası olmadan eve giremez, kilit değiştiremez, elektrik-su-doğalgazı kesemez, eşyaları dışarı çıkaramaz. Bu davranışlar hukuka aykırıdır ve konut dokunulmazlığının ihlali gibi cezai sorumluluk doğurabilir. Ayıp tespiti, onarım veya taşınmazı gösterme için kiracıya önceden haber verilip gün ve saat kararlaştırılmalıdır; tahliye ancak mahkeme veya icra yoluyla yapılabilir.

Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır (TBK m.347). Kiraya veren ise sürenin dolmasını gerekçe göstererek sözleşmeyi bildirimle sona erdiremez. Kiracı bildirimi e-posta veya noter ihtarnamesi gibi ispatlanabilir bir yolla yapmalıdır.

Kural olarak hayır. Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiracısını yalnızca kanunda sayılan hallerde tahliye ettirebilir: • Kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar (m.350) • Taşınmazın yeni malikinin ihtiyacı (m.351) • Kiracının yazılı tahliye taahhüdü (m.352/1) • Bir kira yılında iki haklı ihtar (m.352/2) • Kira bedelinin ödenmemesi (m.315) • 10 yıllık uzama süresinin sonunda, en az üç ay önce bildirimle sebepsiz fesih (m.347)

Kiraya veren; kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (m.350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlaması gerekir. Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır (hak düşürücü süre) ve önce arabulucuya başvurulur. Tahliye edilen taşınmaz haksız yere üç yıl içinde başkasına kiralanırsa eski kiracı en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat isteyebilir (m.355).

Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik taşınmazı edindiği anda kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşmedeki koşullara uymak zorundadır (m.310). Yeni malik, kendisi veya yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak ve altı ay sonra dava açmak koşuluyla tahliye isteyebilir (m.351). Yeniden kiralama yasağı bu durumda da geçerlidir.

Kiracı, taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, ev sahibi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (m.352/1). Kira sözleşmesi imzalanırken ya da teslimden önce alınan, tarihi boş veya belirsiz taahhütler geçersizdir. Taahhüt yine de yalnızca mahkeme veya icra yoluyla tahliyeye imkan verir.

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için ev sahibinden iki haklı ihtar almışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (m.352/2). Kiracı ihtar süresi içinde ödeme yapsa bile ihtar, haklı ihtar sayılabilir; bu nedenle gecikmeden kaçınmak önemlidir.

Konut ve çatılı işyerinde ev sahibi önce kiracıya yazılı ihtar gönderir ve en az 30 gün süre verir; bu süre içinde borcun ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir (m.315). Ardından ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatabilir ya da tahliye davası açabilir. Kiracının ihtar süresi içinde ödemesi fesih hakkını doğurmaz.

Belirli süreli sözleşmeyi tek taraflı olarak erken bitirmek mümkün değildir. Kiracı süre dolmadan taşınırsa, kiraya verenin taşınmazı başkasına kiralayabileceği makul süre boyunca (en fazla sözleşmenin bitişine kadar) kira ödemekle yükümlü kalır; yeni kiracı girdikten sonra aynı dönem için iki kez kira alınamaz (m.325). En güvenli yol, karşılıklı anlaşma (ikale) ile yazılı bir sona erdirme protokolü imzalamak veya uygun bir yeni kiracı önermektir.

Kira davaları sulh hukuk ve icra hukuk mahkemelerinde görülür. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira tespit, tahliye ve kira alacağı-tazminat davalarından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/B). İlamsız icra yoluyla tahliye takibi (İİK m.269 vd.) bu zorunluluğun dışındadır.

Kira bedeli alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147). Tahliye davalarında ise çok daha kısa hak düşürücü süreler vardır: ihtiyaç nedeniyle tahliyede süre bitiminden itibaren bir ay, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtarda ilgili tarih veya kira yılı sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süreler kaçırılırsa dava hakkı sona erebileceğinden gecikmeden hukuki destek almak önemlidir.

Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra ilam niteliğinde sayılır ve tahliye gibi yükümlülükler icra yoluyla yerine getirilebilir. Bu nedenle belgede yazan tahliye tarihi, kira borcu tutarı ve ödeme planı imzalamadan önce dikkatle okunmalıdır.

Evet. Aile konutu olarak kullanılmak amacıyla kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK m.349). Kiraya veren de fesih, ihtar ve tahliye bildirimlerini eşe ayrıca yapmak zorundadır; kiracıya yapılan bildirim tek başına yeterli olmayabilir.

Konut kira sözleşmeleri kural olarak damga vergisinden istisnadır; işyeri kira sözleşmelerinde ise sözleşme süresi boyunca toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 damga vergisi ödenir ve taraflar vergiden müteselsilen sorumludur. İşyeri kirasında kiracı (stopaj yükümlüsü ise) brüt kiranın %20'sini keserek vergi dairesine yatırır; konut kirasında genellikle stopaj yoktur ve ev sahibi geliri yıllık beyanname ile bildirir. Konut kira geliri istisna tutarı ve oranlar her yıl değişebildiğinden güncel değerleri Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan kontrol edin.