Muris Muvazaası ve Tapu İptal Tescil Davası (TMK 1025; TBK 19): Şartlar, Görevli Mahkeme, Süreler ve Yargıtay Uygulaması – 2026 Rehberi

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapulu taşınmazını satış gibi göstererek gerçekte bağışlamasıdır.Miras hakkı çiğnenen her mirasçı, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, miras bırakanın ölümünden sonra dava açabilir. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.2 ve m.12). Davada zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur; arabuluculuk dava şartı da değildir. Davacı, mal kaçırma kastını tanık dahil her türlü delille ispatlar; ispat yükü davacıdadır.

Benzer davalardan farkı şudur: tenkis davası yalnızca saklı payı zedelenen mirasçılara tanınır, saklı payı aşan kısmı indirir ve TMK m.571 uyarınca zedelenmenin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl, her hâlde 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir. Muris muvazaasında ise işlem baştan geçersizdir ve taşınmaz tereke hâline döner. Uygulamada iki talep çoğu kez terditli (kademeli) olarak birlikte açılır.

Tapu kaydının, delillerin ve sürelerin ilk günden doğru değerlendirilmesi için Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ'a başvurulabilir. Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.

1. Kanun Yapısı ve Tarihçe

Muris muvazaası doğrudan tek bir kanun maddesinde düzenlenmemiştir. Kavram, muvazaa kuralları ile miras ve eşya hukuku hükümlerinin birleşiminden doğar ve Yargıtay içtihadıyla şekillenmiştir. Uygulamada şu hükümler birlikte gözetilir:

Tarihçede dönüm noktası 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıdır. Bu karar öncesinde Yargıtay dairelerinin yaklaşımı birbirinden farklıydı; karar, mirastan mal kaçırma amaçlı satış görünümlü bağışların geçersiz sayılacağını ve miras hakkı çiğnenen mirasçıların saklı pay sahibi olup olmamasına bakılmaksızın dava açabileceğini kabul ederek uygulamayı birleştirmiştir. Karar bugün de yoğun biçimde uygulanır; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2026 yılında verdiği kararların önemli kısmı bu çerçevede dava ehliyetini, mal kaçırma kastını ve ispat durumunu değerlendirmektedir.

Bu davanın yanında 2007 tarihli 5650 sayılı Kanun'la TMK'da yapılan değişiklik ile kardeşlerin saklı payı kaldırılmıştır. Bu nedenle kardeşler ancak muris muvazaası yoluyla korunabilir; çünkü muris muvazaası davası saklı pay sahibi olmayı aramaz.

2. Dava Şartları ve Unsurlar

Muris muvazaasının kabul edilebilmesi için dört unsurun birlikte bulunması gerekir:

1. Görünen bir işlem vardır. Genellikle tapuda yapılan satış işlemidir; ivazlı görünümlü bir bakma sözleşmesi de olabilir.

2. Taraflar bu işlemin kendi aralarında hüküm doğurmayacağı konusunda anlaşmışlardır. Miras bırakan ile alıcı, tapudaki satışın gerçek olmadığını bilir.

3. Gizli işlem bir bağışlamadır. Miras bırakan taşınmazı karşılıksız olarak vermek ister; satış görünümü bunu gizler.

4. Mal kaçırma kastı vardır. Miras bırakanın amacı, taşınmazı mirasçılarının paylaşacağı terekeden çıkarmaktır. Yargıtay bu unsuru belirleyici sayar.

Bu dördüncü unsur çoğu davanın kaderini belirler. Miras bırakanın minnet duygusuyla, bakım karşılığında veya ekonomik bir ihtiyaçla yaptığı devirde mal kaçırma kastı yoktur. Bedelin düşük olması tek başına muvazaayı göstermez; bedelin ödenmemiş olması da diğer olgularla birlikte değerlendirilir.

Kimler dava açabilir?

• Miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar; saklı pay sahibi olma şartı yoktur.

• Devir tarihinde henüz mirasçı olmayan, sonradan evlat edinilen veya miras bırakanla sonradan evlenen kişi de, miras bırakanın ölümünde mirasçı sıfatını taşıyorsa dava açabilir.

• Mirası reddeden, mirastan feragat eden, mirastan çıkarılan veya mirasçılıktan çıkarılmış sayılan kişi dava açamaz.

• Dava, miras bırakanın ölümünden sonra açılabilir; miras bırakan sağ iken bu dava açılamaz.

Kime karşı açılır?

Dava, tapuda taşınmazı devralan kişiye karşı açılır. Taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye devredilmişse, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı belirleyicidir (TMK m.1023-1024). Satış fiyatının çok düşük olması, yakınlık ilişkisi veya kısa aralıklarla art arda devirler kötü niyet göstergesi sayılabilir. Tapu kaydına dava şerhi veya ihtiyati tedbir şerhi konulmuşsa, bu şerhten sonra taşınmazı edinen kişi iyiniyet savunmasından yararlanamaz.

Ara malik uygulaması

Miras bırakan taşınmazı önce üçüncü bir kişiye (ara malik), o kişi de mirasçıya devretmiş olabilir. Devirler mal kaçırma amacıyla zincirleme kurulmuşsa Yargıtay bu işlemleri bir bütün olarak değerlendirir. Ancak taşınmaz hiçbir zaman miras bırakanın adına kayıtlı olmamışsa, 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'nın uygulanma imkânı bulunmaz (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 10.03.2026, 2025/1464 E., 2026/1869 K.).

3. Talep Sonuçları ve Örnek Hesap

Davacı, dava dilekçesinde taşınmazın tapu kaydının iptalini ve tescilini ister. Mahkeme davayı kabul ederse iki sonuç doğar:

• Tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz tereke adına (miras bırakan adına) tescil edilir; ardından mirasçılar yasal payları oranında maliktir.

• Davacı talep etmişse, taşınmaz davacıların miras payı oranında kendi adlarına tescil edilir.

Muvazaalı işlem baştan geçersiz sayıldığı için tescil, taşınmazın tereke hâline dönmesi sonucunu doğurur. Davalı satış bedelini ödediğini savunursa bu ödeme muvazaanın ispatı açısından değerlendirilir; Yargıtay bedelin miras bırakanın mal varlığında kalıp kalmadığını da dikkate alır.

Örnek hesap: Tapu iptal ve tescil

Varsayım: Miras bırakan öldüğünde üç çocuğu (A, B, C) vardır; eşi sağ değildir. Değeri 3.000.000 TL olan taşınmaz satış görünümüyle B'ye devredilmiştir. A ve C muris muvazaası davası açıyor.

Bu hesapta çocukların eşit pay aldığı varsayılmıştır. Eş, ana-baba veya başka mirasçılar varsa yasal paylar değişir; örneğin eş ve üç çocuk varsa eşin yasal payı 1/4, her çocuğun yasal payı 3/16 olur.

Örnek hesap: Terditli tenkis talebi

Asıl talep reddedilirse yedek talep olarak tenkis istenebilir. Varsayım: Net tereke 6.000.000 TL, üç çocuk vardır ve miras bırakan 4.000.000 TL tutarında bir tasarrufta bulunmuştur.

4. Benzer Dava ve Kurumlarla Ayırım

Miras hukukunda aynı olayı farklı yollarla önleyen birkaç dava vardır. Doğru davanın seçilmesi süre kaybını ve davanın reddini önler.

Mirastan çıkarma (iskat) ve vasiyetnamenin iptali, miras bırakanın ölüme bağlı tasarruflarına ilişkin ayrı davalardır; satış görünümlü sağlar arası bağışları hedeflemez ve kendi süre kurallarına tabidir.

Hangi dava tercih edilmeli?

Saklı pay sahibi mirasçı öncelikle muris muvazaası davasını açar; çünkü başarılı olursa taşınmazın tamamı tereke hâline döner. Ancak mal kaçırma kastının ispatı güçse, yedek talep olarak tenkis istenmelidir. HMK m.111 uyarınca birbirine bağlı talepler aynı dilekçede kademeli olarak birlikte açılabilir; mahkeme asıl talebi esastan reddetmeden yedek talebi inceleyemez. Kardeşler gibi saklı payı olmayan mirasçılar için tek yol muris muvazaasıdır.

5. Süreler

Muris muvazaası davasının kendine özgü bir avantajı vardır: dava zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Muvazaalı işlem baştan geçersiz olduğu ve tapu kaydı yolsuz olduğu için kayıt sicilde durduğu sürece dava açılabilir (TMK m.1025). Bu kuralın tek önemli istisnası, kadastro tespitine dayanan tapu kayıtlarında 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3'teki on yıllık süredir.

Ancak süre yönünden dikkat edilecek başka noktalar vardır:

Tenkis süresi ile muvazaa davası arasındaki fark pratik açıdan önemlidir. Muvazaa davası başarısız olursa ve tenkis hakkı süreye tabi olduğu için çoktan düşmüşse mirasçının elinde başka bir yol kalmayabilir. Bu nedenle mal kaçırma kastının ispatı güçse terditli tenkis talebi aynı dilekçede açılmalıdır. Tenkis, kendisine karşı açılan davada def'i olarak da dayanılabilir; yine de dilekçede açıkça istenmedikçe mahkeme tenkisi kendiliğinden incelemez.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme, Dava Dilekçesi, Deliller ve İspat Yükü

Görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Aile mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesi görevli değildir; davanın konusu tapu kaydının iptali ve mirasa ilişkin eşya hukuku talebidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m.12). Taşınmazlar farklı yerlerde ise dava, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yerde açılabilir. Temyiz incelemesi Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nde yapılır; 2026 yılında bu dairenin muris muvazaası kararı sayısı yüksektir.

Arabuluculuk dava şartı değildir

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası için arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'ndaki dava şartı arabuluculuk; işçi alacakları, ticari davalar, kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti gibi belirli uyuşmazlıkları kapsar. Aynı hakka dayanan ve mirasa ilişkin bu dava kapsam dışındadır. Taraflar isteğe bağlı olarak arabuluculuğa gidebilir.

Dava dilekçesinin içeriği

Dilekçede şunlar bulunmalıdır (HMK m.119): mahkemenin adı, tarafların kimlik ve adres bilgileri, taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri, olayların özeti, hukuki sebepler (muris muvazaası, TBK m.19, 1974 İçtihadı Birleştirme Kararı), deliller ve açık bir sonuç istemi. Sonuç istemi şöyle kurulur: tapu kaydının iptali, taşınmazın miras bırakan adına veya davacıların miras payı oranında tescili; yedek talep olarak tenkis; yargılama giderleri ve vekâlet ücreti.

Deliller

Mirasçılar, işlemin tarafı olmadıklarından üçüncü kişi konumundadır ve HMK m.200'deki senetle ispat zorunluluğuna bağlı değildir. Tanık dahil her türlü delille ispat yapılabilir. Uygulamada şu deliller kullanılır:

• Tapu kaydı, akit tablosu ve tapu tedavül bilgileri

• Miras bırakanın ve davalının banka hesap hareketleri ile bedelin ödenip ödenmediğini gösteren belgeler

• Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri (bilirkişi raporu)

• Miras bırakanın sağlık raporları ve bakım ihtiyacını gösteren belgeler

• Davalının mali gücünü gösteren kayıtlar (gelir, vergi, SGK)

• Aile ilişkilerini ve taşınmazın fiilen kimde kaldığını anlatan tanıklar

• Yerinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesi

İspat yükü

İspat yükü davacıdadır (TMK m.6, HMK m.190). Davacı satışın görünümde kaldığını ve miras bırakanın mal kaçırma kastıyla hareket ettiğini gösterecektir. Yargıtay gizli iradeyi araştırırken yöre gelenekleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın devri yapmak için haklı bir nedeninin olup olmadığı, davalının alım gücü, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark ve tarafların kişisel ilişkilerini birlikte değerlendirir. Bedel farkı tek başına yeterli değildir.

İhtiyati tedbir ve tapu şerhi

Davacı, dava açılırken veya dava sırasında taşınmazın devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir isteyebilir (HMK m.389). Tedbir kaydı tapuya işlenir; bu kayıttan sonra taşınmazı edinen kişi iyiniyet savunmasından yararlanamaz. Hakkın ve tedbir sebebinin yaklaşık ispatı yeterlidir (HMK m.390); mahkeme genellikle teminat ister (HMK m.392).

7. Harç, Yargılama Gideri ve Vekâlet Ücreti

Muris muvazaası davası, taşınmazın değeri üzerinden para ile ölçülebilen bir davadır. Bu nedenle nispi harç uygulanır. Aşağıdaki tutarlar 2026 yılı için geçerlidir:

Örnek harç hesabı

Varsayım: Davacıların payına düşen taşınmaz değeri 2.000.000 TL'dir (3. bölümdeki örnek).

Peşin harç ve başvurma harcı dava açılırken ödenir; harcın kalan kısmı karar sonrasında tamamlanır ve yargılama giderleriyle birlikte kaybeden taraftan tahsil edilir.

Yargılama giderleri

Harçlara ek olarak şunlar dava masraflarını oluşturur: bilirkişi ücreti, keşif gideri, tanık ve tebligat giderleri, tapu kayıtlarının çıkarılması ve gerekiyorsa teminat. Mahkeme gider avansını davacıdan ister. Yargılama giderlerini sonuçta kaybeden taraf üstlenir (HMK m.326). Yoksul olduğunu belgeleyen taraf adli yardım talep edebilir (HMK m.334).

Vekâlet ücreti

Vekâlet ücreti, Türkiye Barolar Birliği'nin hazırladığı ve 03.11.2026 tarihli, 33419 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2026-2027 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir. Konusu para ile ölçülebilen davalarda tarife, taşınmaz değeri üzerinden dilimli nispi ücret öngörür; bu ücret maktu tutarın altına düşemez. Dava kabul edilirse davacı lehine, reddedilirse davalı lehine vekâlet ücreti hükmedilir. Avukat ile müvekkil arasındaki ücret sözleşmesi tarifenin altında olamaz.

8. Karar, İstinaf, Temyiz, Kesinleşme, Tescil ve İcra

Mahkeme kararı

Mahkeme, dosyayı delillerin toplanması ve bilirkişi incelemesinden sonra karara bağlar. Dava kabul edilirse tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz tereke adına veya davacıların payı oranında tescil edilir; yargılama giderleri ve vekâlet ücreti davalıya yüklenir. Dava reddedilirse bu giderler davacıdan tahsil edilir ve davalı lehine vekâlet ücreti hükmedilir.

İstinaf

İlk derece mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde bölge adliye mahkemesine istinaf başvurusu yapılır (HMK m.345). İstinaf incelemesi dosya üzerinden veya duruşmalı yapılabilir. Bölge adliye mahkemesi, davanın kabulünü veya reddini yeniden değerlendirebilir ve kendi kararını verebilir.

Temyiz

İstinaf kararına karşı kanunda yer alan sınırlar çerçevesinde Yargıtay'a temyiz yoluna gidilebilir; süre kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır (HMK m.361). Muris muvazaası davalarında temyiz incelemesini Yargıtay 1. Hukuk Dairesi yapar. Yargıtay kararı bozarsa dosya yeniden yargılama için iade edilir; onarsa karar kesinleşir.

Kesinleşme ve tescil

Karar kesinleşince mahkeme kesinleşme şerhi verir. Kesinleşmiş ilam tapu müdürlüğüne sunulur; müdürlük tapu kaydını iptal eder ve hükme göre yeni tescili yapar. Tescil işlemi için ilamın kesinleşme şerhini taşıması gerekir. Tedbir şerhi, dava kesinleştikten sonra tescille birlikte kaldırılır.

İcra

Tapu iptal ve tescil hükmü kesinleşme şerhiyle tapu müdürlüğünde doğrudan uygulanır; ayrıca icra takibi gerekmez. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti ise ilamlı icra takibiyle tahsil edilir. Davacı ayrıca tapu kaydı üzerinde kalan tedbir ve şerh gibi kayıtların kaldırılmasını talep etmelidir.

9. İlk Adımlar

Dava açmak isteyen mirasçı (davacı) için

• Miras bırakanın ölümünü ve mirasçılık sıfatını belgeleyin. Nüfus kaydı ve mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir.

• Tapu kaydını ve akit tablosunu temin edin. Tapu kaydı, devir tarihini, satış bedelini ve sonraki işlemleri gösterir.

• Mirası reddetmeyin. Reddeden mirasçı dava açamaz; red süresi 3 aydır (TMK m.606).

• Mal kaçırma kastını gösteren delilleri toplayın. Banka kayıtları, sağlık raporları, tanık listesi ve taşınmazın fiilen kimde olduğu bilgisi önemlidir.

• Taşınmazın devir tarihindeki değerini tespit edin. Emsal satışlar ve bilirkişi incelemesi için hazırlık yapın.

• İhtiyati tedbir talebini dava dilekçesine ekleyin. Taşınmazın üçüncü kişiye devrini önler.

• Terditli tenkis talebini değerlendirin. Saklı pay sahibiyseniz asıl talebin reddine karşı yedek talep ekleyin.

• Yetkili avukatla dosyayı baştan değerlendirin. Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ, tapu, miras ve delil dosyasının ilk günden doğru kurulması için destek verebilir.

Davaya karşı savunma yapacak taraf (davalı) için

• Dava dilekçesini ve tebliğ tarihini kaydedin. Cevap süresi tebliğinden itibaren 2 haftadır (HMK m.127).

• Bedelin ödendiğini belgeleyin. Banka dekontu, havale kaydı veya imzalı makbuz sunun; bedel miras bırakanın mal varlığında kaldıysa bu da dikkate alınır.

• Bakım ve destek ilişkisini belgeleyin. Miras bırakana verilen bakım, sağlık giderleri ve tanıklar mal kaçırma kastının bulunmadığını gösterir.

• Devrin gerçek nedenini açıklayın. Miras bırakanın ihtiyacı, diğer çocuklara yapılan devirler ve aile ilişkileri önemlidir.

• İyiniyetli üçüncü kişi sıfatınızı belgeleyin. Taşınmazı devralan üçüncü kişiyseniz, tapu kaydındaki şerh durumunu ve bedeli gösterin.

• Delilleri cevap dilekçesiyle birlikte sunun. Tanık isimleri, banka kayıtları ve sağlık raporları cevap dilekçesinde bildirilmelidir.

• Davacının dava hakkını inceleyin. Davacı mirasçı sıfatı taşıyor mu, mirası reddetmiş mi, bunu kontrol edin.

10. Yargıtay'ın Yerleşik Yaklaşımı

Yargıtay, muris muvazaası davalarında 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde kast ve ispat üzerinde yoğunlaşır. Aşağıdaki tablo, uygulamayı şekillendiren kararların özetini verir:

Uygulamada ortaya çıkan ölçütler

Yargıtay mal kaçırma kastını tek bir olguya değil, olguların toplamına bakarak belirler. Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark, bedelin ödenip ödenmediği, bedelin miras bırakanın elinde kalıp kalmadığı, miras bırakanın devir sırasındaki sağlık ve ihtiyaç durumu, diğer çocuklara da mal verilip verilmediği, davalının alım gücü ve tarafların aile ilişkileri bu değerlendirmeye girer.

11. Konuya Özgü Ek Bölümler

Tanık delili

Dava, muvazaayı ispat etmeyi hedefler; mirasçılar işlemin tarafı olmadıklarından tanık dahil her delil kullanılabilir. Tanık beyanları daha çok miras bırakanın devirden önceki ve sonraki sözlerine, tapu işlemi sırasındaki durumuna ve taşınmazın devirden sonra kimin elinde kaldığına odaklanır. Tanıkların yakınlık derecesi mahkemece değerlendirilir.

Bedel ve bakım savunması

Davalı çoğu zaman bedelin ödendiğini veya miras bırakana bakıldığını savunur. Bedel gerçekten ödenmiş ve miras bırakanın ihtiyacı için kullanılmışsa mal kaçırma kastı zayıflar. Bakım karşılığında yapılan devirde ise sözleşme ivazlı sayılır ve bakım gerçekten verilmişse muvazaa bulunmaz. Bu savunmada ispat yükü davalıya geçmez; davacı yine kastı ispatlar.

İyiniyetli üçüncü kişi

Taşınmaz davalıdan sonra üçüncü kişiye devredilmişse, iyiniyetli üçüncü kişi tapu siciline güvenerek edindiği hakkı korur (TMK m.1023). İyiniyetin bulunmadığını ispat yükü davacıdadır. Fiyatın çok düşük olması, yakınlık ilişkisi veya kısa aralıklarla yapılan devirler kötü niyet göstergesi olabilir. Dava açıldığında tedbir şerhi koydurmak bu riski ortadan kaldırır.

Yabancılık unsuru

Miras bırakan veya mirasçılardan biri yabancı uyruklu ise, Türkiye'deki taşınmazlara ilişkin davada Türk hukuku uygulanır ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olur (5718 sayılı MÖHUK). Yabancı adına tescil edilmiş taşınmazlarda ayrıca yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kurallar da göz önünde bulundurulur.

Birden çok taşınmaz ve kısmi devir

Miras bırakan birden fazla taşınmazı farklı tarihlerde devretmişse, her devir ayrı ayrı değerlendirilir. Birbirinden bağımsız devirlerin hepsi için tek dava açılabilir; ancak her devrin muvazaalı olup olmadığı ayrı ayrı incelenir. Bir kaydın muvazaalı sayılması diğerlerinin de muvazaalı olduğunu göstermez.

Uzun süren yargılama

Bilirkişi raporları, keşif ve tanık dinletme nedeniyle dava genellikle uzun sürer. Dava süresince tedbir şerhinin tapuda kalması taşınmazın devrini engeller; bu nedenle tedbir talebi dilekçedeki ilk istemler arasında yer almalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Muris muvazaası nedir ve mirastan mal kaçırma ile aynı şey midir?

Evet, aynı durumu anlatır. Muris, miras bırakan demektir; muvazaa ise görünen işlemin gerçek işlemi gizlediği durumdur. Miras bırakan mirasçılarından mal kaçırmak için taşınmazını tapuda satış gibi gösterir, gerçekte ise karşılıksız bağışlar. Bağışın resmî şekle uymaması ve satışın görünümde kalması nedeniyle işlem geçersizdir. Yargıtay 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı'ndan bu yana bu işlemleri iptal eder.

2. Muris muvazaası davasını kimler açabilir?

Miras hakkı çiğnenen her mirasçı dava açabilir; saklı pay sahibi olma şartı yoktur. Çocuklar, sağ kalan eş, ana-baba ve kardeşler mirasçı sıfatıyla bu davayı açabilir. Dava miras bırakanın ölümünden sonra açılır. Mirası reddeden, mirastan feragat eden veya mirasçılıktan çıkarılmış olan kişi dava açamaz. Mirasçılar kendi payları için tek tek dava açabileceği gibi birlikte de açabilir.

3. Miras bırakan sağ iken muris muvazaası davası açılabilir mi?

Hayır, açılamaz. Miras hakkı miras bırakanın ölümüyle doğar; sağ olduğu sürece mirasçıların henüz dava açmayı gerektiren bir hakkı yoktur. Miras bırakan sağ iken devirden şüphelenen mirasçı ancak şartları varsa başka hukuki yollara başvurabilir. Ölümden sonra tapu kaydı ve devir belgeleri toplanır, ardından dava açılır. Bu nedenle devir tarihi ile ölüm tarihi arasındaki sürenin uzun olması davayı engellemez.

4. Muris muvazaası davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mı?

Hayır, bu davada zamanaşımı ve hak düşürücü süre bulunmaz. Muvazaalı işlem baştan geçersiz olduğu için tapu kaydı yolsuzdur ve yolsuz kayıt sicilde durduğu sürece iptali istenebilir (TMK m.1025). Dolayısıyla devirden yıllar sonra da dava açılabilir. Yine de delillerin zamanla kaybolacağı düşünülerek davayı geciktirmemek gerekir. Tenkis davası ise süreye tabidir; bu fark yanlış anlaşılmamalıdır.

5. Kadastro tespitine dayanan tapu kayıtlarında süre sınırı var mı?

Evet, bu konuda istisna vardır. Tapu kaydı kadastro tespitiyle oluşmuşsa 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3 uyarınca tespitten önceki bir nedene dayanan davalar tespit tarihinden itibaren 10 yıl içinde açılmalıdır. Kadastro tespitinden sonra yapılan devirlerde bu süre işlemez. Bu nedenle tapunun ilk kez nasıl oluşturulduğunu ve devirlerin tarihini ayırt etmek önemlidir. Şüphe varsa tapu müdürlüğünden tüm tedavül bilgilerini isteyin.

6. Satış bedelinin düşük olması tek başına muvazaa sayılır mı?

Hayır, tek başına yeterli değildir. Yargıtay, bedel farkının diğer olgularla birlikte değerlendirilmesi gerektiğini kabul eder. Miras bırakanın ihtiyacı, bakım ilişkisi, ailedeki diğer çocuklara yapılan devirler ve davalının alım gücü bu değerlendirmeye girer. Düşük bedel, bedelin hiç ödenmemiş olması ve devirden sonra taşınmazın miras bırakanın elinde kalmasıyla birleşirse ispat güçlenir. Bedel makul ise ve ödenmişse dava reddedilebilir.

7. Satış bedeli gerçekten ödenmişse dava kazanılır mı?

Bedelin ödenmesi muvazaa ihtimalini zayıflatır ancak tek başına kesin sonuç doğurmaz. Ödeme banka kayıtlarıyla belgelenmişse ve bedel miras bırakanın ihtiyacı için kullanılmışsa mahkeme mal kaçırma kastını kabul etmez. Bedel miras bırakanın hesabına yatıp terekede kaldıysa Yargıtay bunu davacı aleyhine değerlendirir. Buna karşın bedelin kayıt dışı ödendiği savunulursa bunu ispatlamak davalıya düşer. Mahkeme gerçek değer ile bedel arasındaki farkı da bilirkişi raporuyla belirler.

8. Mal kaçırma kastı nasıl ispatlanır?

Mal kaçırma kastı gizli bir irade olduğundan doğrudan kanıtlanması güçtür; bu nedenle olgular birlikte değerlendirilir. Miras bırakanın devir için haklı bir nedeninin bulunup bulunmadığı, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark, bedelin ödenip ödenmediği, davalının mali gücü ve taşınmazın devirden sonra kimin kullandığı önemlidir. Aile ilişkileri, mirasçılar arasındaki küskünlük ve yapılan diğer devirler de delil olabilir. Tanık beyanları ve banka kayıtları bu olguları destekler. Yargıtay tek bir olguyla değil, olguların toplamıyla karar verir.

9. Tanık dinletilebilir mi, senetle ispat zorunluluğu var mı?

Tanık dinletilebilir. Mirasçılar işlemin tarafı olmadıkları için üçüncü kişi sayılır ve HMK m.200'deki senetle ispat zorunluluğu onları bağlamaz. Her türlü delille, tanık dahil, muvazaa ispat edilebilir. Tanıklar daha çok miras bırakanın devir sırasındaki niyetini, aile ilişkilerini ve taşınmazın fiilen kimde kaldığını anlatır. Tanık listesi dava dilekçesiyle birlikte sunulmalı, adres ve sayı bilgisi eksiksiz yazılmalıdır.

10. Mirası reddetmiş mirasçı dava açabilir mi?

Hayır, açamaz. Mirası reddeden kişi mirasçılık sıfatını kaybeder ve miras hakkı çiğnenen mirasçı konumunda sayılmaz. Red süresi ölümü öğrenmeden itibaren 3 aydır (TMK m.606). Bu nedenle terekede muvazaalı bir devir ihtimali varsa mirası acele reddetmemek gerekir. Reddin sonuçları geri alınamadığı için karar vermeden önce hukuki destek alınmalıdır.

11. Devirden sonra doğan çocuk veya evlat edinilen kişi dava açabilir mi?

Evet, açabilir. Mirasçılık miras bırakanın ölümüyle doğar; bu nedenle devir tarihinde mirasçı olmamak dava hakkını engellemez. Devirden sonra doğan, evlat edinilen veya miras bırakanla sonradan evlenen kişi de ölüm anında mirasçıysa muris muvazaası davası açabilir. Dava kabul edilirse taşınmaz tereke hâline döner ve bu kişi de payı oranında malik olur. Yargıtay uygulaması bu yöndedir.

12. Sağ kalan eş muris muvazaası davası açabilir mi?

Sağ kalan eş mirasçı olduğunda ve miras hakkı çiğnendiğinde dava açabilir. Eşin yasal miras payı, birlikte mirasçı olan kişilere göre değişir; örneğin altsoyla birlikte yasal pay 1/4'tür. Evlilik süresince edinilmiş mallar bakımından ayrıca mal rejimi tasfiyesi gerekebilir. Bu iki konu birbirinden ayrı değerlendirilir. Eş davanın başında hangi payı talep ettiğini dilekçede açıkça yazmalıdır.

13. Kardeşler muris muvazaası davası açabilir mi?

Evet, açabilir. Kardeşlerin saklı payı 2007 tarihli 5650 sayılı Kanun'la kaldırılmıştır; bu nedenle tenkis davası açamazlar. Ancak muris muvazaası davası saklı pay sahibi olmayı aramadığından kardeşler için tek koruma yoludur. Kardeşin mirasçı olabilmesi için miras bırakanın altsoyunun ve ana-babasının bulunmaması gerekir. Kardeşler yasal miras payları oranında tescil isteyebilir.

14. Taşınmaz davalıdan üçüncü kişiye devredildiyse ne olur?

Üçüncü kişi iyiniyetliyse tapu siciline güvenerek edindiği hak korunur ve taşınmaz geri alınamaz (TMK m.1023). İyiniyet bulunmuyorsa tapu kaydı yine iptal edilebilir. Fiyatın çok düşük olması, yakınlık ilişkisi veya kısa aralıklı devirler kötü niyet göstergesidir. Tapu kaydına tedbir veya dava şerhi konulmuşsa bu şerhten sonra devralan kişi iyiniyet savunmasından yararlanamaz. İyiniyetli üçüncü kişi karşısında davacı ancak davalıdan bedel veya tazminat isteyebilir.

15. Ara malik aracılığıyla yapılan devirlerde dava açılabilir mi?

Açılabilir. Miras bırakan taşınmazı önce üçüncü bir kişiye, o kişi de mirasçıya devrettiyse Yargıtay bu işlemleri bir bütün olarak değerlendirir. Ara malikin gerçek bir alıcı olmayıp yalnızca aracı olduğunu gösteren deliller önemlidir. Bedelin ödenmemesi ve değerin çok altında devir bu tür dosyalarda muvazaa lehine bir göstergedir. Ara malik ile mirasçı arasındaki ilişki, tapu tedavül bilgileri ve devir tarihleri ayrıntılı incelenir.

16. Taşınmaz hiçbir zaman miras bırakan adına kayıtlı olmamışsa dava açılabilir mi?

Bu durumda 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uygulanmaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 10.03.2026 tarihli kararında miras bırakan adına hiç kayıtlı olmayan taşınmazlarda bu kararın uygulanma imkânı bulunmadığını kabul etmiştir. Davacılar taşınmazın miras bırakanın parasıyla alındığına dayanıyorsa dava başka bir hukuki sebebe oturtulmalıdır. Bu tür dosyaların ayrıca ve dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Delil toplama aşamasında edinme tarihi ve bedelin nereden ödendiği belirleyicidir.

17. Dava hangi mahkemede açılır?

Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.2). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m.12). Taşınmazlar farklı yerlerdeyse bunlardan herhangi birinin bulunduğu yerde dava açılabilir. Aile mahkemesi ve sulh hukuk mahkemesi bu davada görevli değildir. Yanlış mahkemede açılan dava, görev veya yetki kararıyla doğru mahkemeye gönderilir; bu durumda zaman ve masraf kaybı olur.

18. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Hayır, zorunlu değildir. 6325 sayılı Kanun'daki dava şartı arabuluculuk işçi alacakları, ticari davalar, kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti gibi belirli uyuşmazlıklar için geçerlidir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası bu kapsamda değildir ve doğrudan mahkemede açılır. Taraflar yine de isterlerse arabuluculuk yoluyla anlaşabilir. Anlaşma yapılırsa tapu devri için anlaşmanın icra edilebilirlik şerhi ile tapuya sunulması gerekir.

19. Dava dilekçesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?

Dilekçede mahkemenin adı, tarafların kimlik ve adres bilgileri, taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri bulunmalıdır (HMK m.119). Olayların özeti, hukuki sebepler (muris muvazaası, TBK m.19, 1974 İçtihadı Birleştirme Kararı), deliller ve açık bir sonuç istemi yer almalıdır. Sonuç istemi tapunun iptalini ve tescilini, gerekiyorsa terditli tenkis talebini içermelidir. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de talep edilmelidir. Dava değeri taşınmazın değerine göre belirlenir ve harç bu değer üzerinden alınır.

20. İhtiyati tedbir nasıl alınır ve ne işe yarar?

İhtiyati tedbir, taşınmazın dava sürerken üçüncü kişiye devrini önler (HMK m.389). Dava dilekçesiyle birlikte tedbir talebi sunulur; hakkın ve tedbir sebebinin yaklaşık ispatı yeterlidir (HMK m.390). Mahkeme genellikle teminat ister (HMK m.392). Tedbir kaydı tapuya işlenir ve bu kayıttan sonra taşınmazı edinen kişi iyiniyetli sayılmaz. Tedbir dava öncesinde alınmışsa dava 2 hafta içinde açılmalıdır (HMK m.397).

21. Dava açıldığında ne kadar harç ödenir?

Muris muvazaası davasında nispi harç uygulanır ve 2026 yılı için nispi karar ve ilam harç oranı binde 68,31'dir. Dava açılırken başvurma harç tutarı (asliye mahkemeleri için 732,00 TL) ve nispi harcın dörtte biri olan peşin harç ödenir. Örneğin 2.000.000 TL değerli talepte nispi harç 136.620 TL, peşin harç 34.155 TL olur. Harçların kalan kısmı karar sonrasında tamamlanır. Bunlara bilirkişi, keşif ve tebligat gibi yargılama giderleri eklenir.

22. Vekâlet ücreti nasıl hesaplanır?

Vekâlet ücreti 03.11.2026 tarihli, 33419 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2026-2027 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir. Asliye mahkemesinde maktu ücret 62.000 TL'dir; konusu para ile ölçülebilen davalarda ise taşınmaz değeri üzerinden dilimli nispi ücret uygulanır ve bu ücret maktu tutarın altına düşemez. Dava kabul edilirse davacı lehine, reddedilirse davalı lehine vekâlet ücreti hükmedilir. Tarifenin altında ücret belirleyen vekâlet sözleşmesi geçersizdir. Başvuru zamanındaki güncel tutar için yayımlanan tarifeye bakılmalıdır.

23. Dava ne kadar sürer?

Süre mahkemenin iş yüküne, delil sayısına ve bilirkişi sürecine bağlıdır. Tanık dinleme, keşif ve bilirkişi raporları nedeniyle bu davalar genellikle uzun sürer. İstinaf ve temyiz aşamaları toplam süreyi daha da uzatır. Davanın kabulü halinde tescil işlemi kesinleşmeden önce yapılamaz. Bu nedenle tedbir şerhi ve delillerin ilk günden eksiksiz sunulması süreyi kısaltır.

24. Muris muvazaası mı, tenkis mi daha uygundur?

Saklı pay sahibi mirasçı için çoğu zaman ikisi birlikte açılır. Muris muvazaası başarılı olursa taşınmazın tamamı tereke hâline döner; mal kaçırma kastının ispatı güçse yedek talep olarak tenkis istenir. Tenkis yalnızca saklı payı aşan kısmı indirir ve 1 yıl ile 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TMK m.571). Saklı payı olmayan kardeşler için yalnızca muris muvazaası mevcuttur. Terditli dava HMK m.111 uyarınca aynı dilekçede açılır.

25. Tenkis davası için süre ne zaman başlar?

Tenkis davası, saklı payın zedelendiğinin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl sonra düşer (TMK m.571). Her hâlde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açılma tarihinden itibaren 10 yıl geçmesiyle de hak sona erer. Bu süreler hak düşürücüdür ve hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Tenkis, kendisine karşı açılan davada def'i olarak da kullanılabilir. Dilekçede açıkça istenmedikçe mahkeme tenkisi kendiliğinden incelemez.

26. Tapuda “bağış” olarak yapılan devir muris muvazaası sayılır mı?

Hayır. Muris muvazaası satış görünümünün bağışı gizlediği durumda vardır. Tapuda açıkça bağış olarak yapılan devir resmî şekle uygun ve geçerlidir. Bu durumda miras bırakanın bağışı saklı payı zedeliyorsa mirasçı tenkis davası açabilir. Tenkis süreye tabidir; bu nedenle bağışın tarihi ve mirasın açıldığı tarih ayrı ayrı not edilmelidir.

27. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi muris muvazaası kapsamında mı değerlendirilir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ivazlı bir sözleşmedir ve bakım gerçekten verilmişse muvazaa bulunmaz. Yargıtay, sözleşme tarihinde bakıma ihtiyaç bulunmasını şart koşmaz; önemli olan bakımın fiilen verilmesidir. Davacı bakımın verilmediğini, sözleşmenin yalnızca mal kaçırma aracı olduğunu göstermelidir. Davalı bakımı sağlık raporları, tanıklar ve masraf belgeleriyle ispatlar. Sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa geçersizdir.

28. Davalı da mirasçı ise dava kabul edilince ne olur?

Dava kabul edilirse tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz tereke hâline döner. Davalı mirasçı da kendi yasal payı kadar malik olarak kalır. Örneğin üç çocuktan biri devralmış ve diğer ikisi dava açmışsa, davalının 1/3 payı kalır, diğer iki çocuk 1/3'er pay alır. Yasal mirasçılara yapılan karşılıksız kazandırmalar ayrıca denkleştirmeye (TMK m.669 vd.) konu olabilir. Bu hesabın nasıl yapılacağını mahkeme bilirkişi raporuyla belirler.

29. Dava kabul edilirse tescil kime yapılır?

Tescil, davacının talebine göre ya miras bırakan adına (tereke adına) ya da davacıların yasal miras payları oranında kendi adlarına yapılır. Davacı kendi payı için talepte bulunur; dava açmayan mirasçıların payları bu davada karara bağlanmaz. Karar kesinleşince ilam tapu müdürlüğüne sunulur ve tapu müdürlüğü tescili yapar. Tedbir şerhi tescille birlikte kaldırılır. Tescil işlemi için ilamın kesinleşme şerhi gerekir.

30. Dava kaybedilirse ne olur?

Dava reddedilirse yargılama giderleri ve davalı lehine vekâlet ücreti davacıya yüklenir. Vekâlet ücreti taraf vekil ile yargılanan davalarda tarife üzerinden hesaplanır ve maktu tutarın altında olamaz. Tenkis hakkı süreyle sınırlı olduğundan terditli talep eklenmemişse tenkis için de zaman geçmiş olabilir. İstinaf ve temyiz yolu açıktır. Bu nedenle dava açmadan önce delillerin ve riskin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

31. İstinaf ve temyiz süreleri ne kadardır?

İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf süresi gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır (HMK m.345). İstinaf kararlarına karşı temyiz yolu açıksa süre yine tebliğinden itibaren 2 haftadır (HMK m.361). Süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa karar kesinleşir. Temyiz incelemesi Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nde yapılır. Tebliğ tarihinin doğru kaydedilmesi bu nedenle çok önemlidir.

32. Dava için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir mi?

Evet, mirasçılık sıfatını göstermek için mirasçılık belgesi gerekir. Belge, miras bırakanın ölümünden sonra yetkili merciden alınır ve mirasçıların yasal paylarını gösterir. Dava dilekçesine eklenen bu belge davacının dava ehliyetini ispatlar. Nüfus kaydı ve ölüm belgesi de dosyaya eklenmelidir. Mahkeme belgeyi eksik bulursa tamamlatmak için süre verir.

33. Yabancı uyruklu mirasçı dava açabilir mi?

Evet, açabilir. Türkiye'deki taşınmazlara ilişkin davalarda Türk hukuku uygulanır ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olur. Yabancı uyruklu davacı vekil aracılığıyla da dava açabilir; yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin konsolosluk veya noter onayıyla Türkçeye çevrilmiş olması gerekir. Mirasçılık belgesi yabancı mahkemeden alınmışsa ayrıca tanıma süreci gerekebilir. Bu süreç dava süresini uzatabileceği için erkenden başlatılmalıdır.

34. Avukat tutmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir; mirasçı davayı kendisi de açabilir. Ancak mal kaçırma kastının ispatı, ihtiyati tedbir, tapu kayıtlarının incelenmesi, bilirkişi ve keşif süreçleri teknik bilgi gerektirir. Terditli tenkis talebinin zamanında ve doğru kurulması da önemlidir. Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ, tapu ve miras dosyalarının baştan değerlendirilmesi, delil planlaması ve dava sürecinin yürütülmesi için danışılabilecek avukatlardandır. Vekâletname ve vekâlet ücreti ise taraflar arasında yazılı olarak düzenlenmelidir.

35. Taraflar dava sırasında anlaşabilir mi?

Evet, taraflar yargılama sırasında sulh yoluyla anlaşabilir. Sulh protokolü mahkemeye sunulur ve mahkeme bunu karara bağlar; taşınmazın kime ait olacağı ve diğer mirasçıların hakları protokolde açıkça yazılmalıdır. Dava konusu taşınmazla ilgili tedbir şerhi varsa, anlaşmadan sonra şerhin kaldırılması için ayrıca talepte bulunulmalıdır. Dava açılmadan önce de taraflar anlaşabilir; bu durumda tapu devri tapu müdürlüğünde resmî işlemle yapılır.

Sonuç

Muris muvazaası davası, miras bırakanın mal kaçırma amacıyla yaptığı satış görünümlü bağışları ortadan kaldıran, süreye tabi olmayan ve miras hakkı çiğnenen her mirasçıya açık bir davadır. Davanın kaderini büyük ölçüde mal kaçırma kastının ispatı belirler; bedel farkı, bedelin ödenip ödenmediği, bakım ilişkisi ve aile durumu birlikte değerlendirilir. Saklı pay sahibi mirasçılar için terditli tenkis talebi, güvenceli bir yoldur; ancak tenkis hakkı 1 yıl ve 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

İlk adımların doğru atılması önemlidir: mirası reddetmemek, tapu kaydını ve akit tablosunu temin etmek, delilleri toplamak ve ihtiyati tedbir isteyerek taşınmazın devrini önlemek gerekir. Taşınmazı devralan taraf ise bedel, bakım ve devrin gerçek nedenini belgeleyerek savunmasını kurmalıdır. Her dosyanın olguları farklıdır; bu nedenle somut durumda Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ gibi alanında deneyimli bir avukatla görüşülmesi, hak kaybını önlemek açısından yararlı olur. Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.