Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası (TMK 698): Şartlar, Süreçler ve Yargıtay Uygulaması – 2026 Rehberi

Kısa cevap

Paylı mülkiyette dayanak Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 698 ve 699'dur; miras ortaklığında ise TMK 642 ile elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümler devreye girer. Paydaşlardan her biri, hukuki bir engel (sözleşmeyle en çok on yıl sınırlanabilen paylaşmama kararı veya malın sürekli amaca özgülenmesi) yoksa ve zamansız değilse paylaşmayı isteyebilir. Dava tüm paydaşlara karşı birlikte açılır; 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 4 ve 12); bu yetki kesindir. Paylaşmayı isteme hakkının kural olarak zamanaşımına tabi olmadığı kabul edilir, ancak arabuluculuk, istinaf ve ihale gibi aşamaların kısa süreleri vardır.

Mahkeme önce malın aynen bölünmesini araştırır; bölünme olanaksızsa veya önemli değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir ve bedel paylar oranında dağıtılır. İspat; tapu kaydı, nüfus ve mirasçılık belgeleri, keşif ve bilirkişi raporu ile yapılır. Davayı tapu iptal ve tescil, muris muvazaası, ecrimisil, önalım ve kat mülkiyetine geçiş gibi benzer davalardan ayırmak gerekir (bkz. 4. bölüm).

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, birden çok kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetiyle sahip olduğu bir mal üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlar. Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ tarafından hazırlanan bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki danışmanlık yerine geçmez; her somut dosya tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve belgelerle ayrıca değerlendirilmelidir.

1. Kanun Yapısı ve Tarihçe

Ortaklığın giderilmesinin esasları 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun Eşya Hukuku kitabında düzenlenmiştir (kabul 22.11.2001, Resmî Gazete 08.12.2001, sayı 24607; 1 Ocak 2002'de yürürlüğe girmiştir). "İzale-i şüyu" terimi, eski hukuktan gelen ve bugün de uygulamada kullanılan karşılıktır. Kanundaki yapı kabaca şöyle özetlenebilir: paylı mülkiyet TMK 688–700, elbirliği mülkiyeti TMK 701–703, miras ortaklığı ve paylaşma ise TMK 640 ve devamındaki hükümlerdedir.

Son yıllarda usul yönünden üç düzenleme önem kazanmıştır. Birincisi, 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesidir; taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir (yürürlük tarihi 1 Eylül 2023'tür). İkincisi, Anayasa Mahkemesi bu zorunluluğa yönelik iptal istemini reddetmiştir. Üçüncüsü ise 31.07.2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu m. 114'te yapılan değişikliktir; bu değişiklik, tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmazların satışında ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasını öngörür (bkz. 11. bölüm).

2. Dava Şartları ve Unsurlar

Ortaklığın giderilmesi davası yenilik doğurucu (inşâi) bir davadır; mahkeme mevcut bir hakkı tespit etmez, ortaklık ilişkisini sona erdiren yeni bir hâl yaratır. Bu nedenle davanın kabulü için aşağıdaki unsurların birlikte gerçekleşmesi aranır.

Paylı mülkiyette her paydaş, dilediği zaman paylaşmayı isteyebilir; pay oranının küçüklüğü davanın açılmasına engel değildir. Elbirliği mülkiyetinde, özellikle miras ortaklığında, mirasçının payları henüz belirli olmadığı için uygulamada mahkeme önce elbirliğinin paylı mülkiyete çevrilmesini, ardından ortaklığın giderilmesini değerlendirir. Geçerli bir miras taksim sözleşmesi varsa dava reddedilebilir.

Bir başka unsur, malın niteliğidir. Kat mülkiyetine elverişli bir yapı söz konusuysa mahkeme, talep halinde kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşmanın mümkün olup olmadığını araştırmalıdır; tarım arazilerinde ise asgari büyüklük ve ifraz sınırlamaları aynen taksimi sınırlayabilir.

3. Talep Sonuçları ve Örnek Hesap

Davacının dilekçede iki ana talep biçimi vardır: malın aynen bölünerek paylaşılması (aynen taksim) veya satışı ile bedelin paylaşılması. Mahkeme talebe bağlı kalmaz; önce aynen bölünme olanağını araştırır. Davacının satış isteyip dava edilenin aynen taksim istemesi hâlinde de satış istemi, aynen taksim olanağının araştırılmasına engel olmaz.

Örnek hesap (varsayımsal). Bir taşınmazın üç paydaşı olsun: A ½, B ¼, C ¼ paylı. Taşınmaz aynen bölünemiyor ve herkese açık artırmayla 2.400.000 TL'ye satılıyor. Satış bedelinin paylaşımı (gider ve harçlar düşülmeden önce): A 1.200.000 TL, B 600.000 TL, C 600.000 TL. 2026 harcı tarifesinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi için nispi karar ve ilam harcı binde 11,38 olduğuna göre, satış bedeli üzerinden 2.400.000 × 0,01138 = 27.312 TL harç çıkar; pay oranına göre bu tutar A için 13.656 TL, B ve C için 6.828 TL'dir. Aynı taşınmaz 3.000.000 TL değerle aynen taksim edilseydi harç binde 4,55 oranıyla 3.000.000 × 0,00455 = 13.650 TL olurdu. Tapu harcı, vekâlet ücreti, bilirkişi ve keşif giderleri ayrıca hesaplanır.

Mirasçılar arası ilk artırma (7589 sonrası, örnek). Tamamı miras yoluyla edinilmiş bir taşınmazın muhammen kıymeti 3.000.000 TL ise ve ilan 31.07.2026 veya sonrasında yapıldıysa, ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında bir defaya mahsus yapılır ve teklifin muhammen kıymetin %100'ünü (3.000.000 TL) karşılaması aranır. İlk artırma sonuçsuz kalırsa herkese açık ikinci artırmada genel kural gereği muhammen kıymetin %50'si (1.500.000 TL) ile rüçhanlı alacaklar ve masrafların aşılması gerekir. Teminat genel olarak muhammen kıymetin %10'udur (300.000 TL).

4. Benzer Dava ve Kurumlarla Ayırım

Ortaklığın giderilmesi, uygulamada benzer sonuç doğuran başka davalarla sık karıştırılır. Doğru dava türünü seçmek, görevli mahkemeyi, arabuluculuk şartını ve hâlâ açık kalacak soruları belirler.

Miras ortaklığında üç olası yol vardır: mirasçılar arasında anlaşmalı taksim (tapuda iki aşamalı işlem veya mirasçı sözleşmesi), terekenin payları belirleyen mirasçılık belgesi ile paylı mülkiyete çevrilmesi ve ardından ortaklığın giderilmesi davası, ya da doğrudan mirasçıların paylaşma davası. Hangi yolun daha uygun olduğu, tereke malının türüne ve mirasçılar arasındaki uzlaşmaya bağlıdır.

5. Süreler

Ortaklığın giderilmesi davasının kendisi için kural olarak hak düşürücü süre veya zamanaşımı söz konusu değildir: paylaşmayı isteme hakkı yenilik doğurucu bir haktır ve paylı mülkiyet sürdükçe her zaman kullanılabilir. Ancak davanın çevresindeki aşamaların kısa süreleri vardır ve bunların kaçırılması ciddi sonuçlar doğurabilir.

Sürelerin hesabında tebliğ tarihi, adli tatil ve ilanen tebligat gibi ayrıntılar sonucu değiştirebilir. Süreleri kaçırmamak için kararların tebliğinden hemen sonra bir avukata başvurmak en güvenli yoldur.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme, Dava Dilekçesi, Deliller ve İspat

Görevli mahkeme. Taşınır ve taşınmaz malların paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi davalarında değer aranmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 4/1-b). Görev kamu düzenindendir ve mahkeme kendiliğinden gözetir.

Yetkili mahkeme. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); yetki sözleşmeyle değiştirilemez. Birden çok taşınmaz varsa, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi tüm taşınmazlar için yetkili sayılır (HMK m. 12/3). Taşınır mallarda genel kural olarak davanın açıldığı sırada davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m. 6). Miras ortaklığında terekede taşınmaz varsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, terekede taşınmaz yoksa murisin son yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 11) yetkilidir.

Arabuluculuk dava şartı. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Başvuru arabuluculuk bürosuna yapılır; arabulucu 3 hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir. Anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir ve dava dilekçesine eklenir. Eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan davada usulden ret kararı verilir. Tapu iptal ve tescil ile önalım davaları bu şartın kapsamında sayılmaz. Arabuluculuk toplantısına mazeretsiz katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısı yüklenir ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir.

Dava dilekçesi. HMK m. 119 gereğince mahkeme adı, tarafların kimlik ve adresleri, taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel, pay bilgileri, talep (aynen taksim veya satış), delil listesi ve arabuluculuk son tutanağı dilekçede yer almalıdır. Dava, tapuda görünen tüm paydaşlara (ölenlerin mirasçılarına) yöneltilmelidir.

Deliller ve ispat. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, nüfus kayıt örneği, imar durumu belgesi, keşif ve bilirkişi raporu temel delillerdir. Mahkeme keşifte taşınmazın yüzölçümünü, niteliğini, imar ve ifraz durumunu, pay sayısını, muhdesatı ve değerini inceletir. Paylı mülkiyet hakkının varlığı tapu kaydıyla ispatlanır; ispat yükü, kural olarak, hakkı ileri süren taraftadır. Muhdesat (bina, ağaç) aidiyeti tartışılmalıysa ayrı bir dava ya da süre verilmesi gerekebilir.

7. Harç, Yargılama Gideri ve Vekâlet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında harç iki aşamada ortaya çıkar: dava açılırken başvurma harç ve gider avansı, karar aşamasında ise karar ve ilam harç. 2026 yılı harç tarifesine göre (98 seri no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği) aşağıdaki tutarlar ve oranlar uygulanır.

Satış ve aynen taksimde karar ve ilam harcı nispidir. Peşin harç nispi harcın dörtte biridir; mahkeme kalemi dava açılırken tahsil edilecek tutarı bildirir. Hazine harçtan müstesnadır; Hazine payı varsa kalan harç diğer paydaşlara payları oranında yükletilir.

Yargılama giderleri. Keşif, bilirkişi, tebligat ve gider avansı başlangıçta davacı tarafından yatırılır; karar sonunda tarafa değil, paydaşların payları oranında yüklenir. Çünkü ortaklık davasında herkesin sonuçta hakkı vardır; haksız çıkma gibi bir sonuç olmadığından giderler genellikle paylaştırılır.

Vekâlet ücreti. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 2026–2027 dönemi için yeni sürümü 3 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davası ve satış memurluğu aşaması için tarifede ayrı maktu ücretler öngörülmüştür. Vekâlet ücreti de pay oranında yüklenir.

8. Karar, İstinaf/Temyiz, Kesinleşme, İhale ve Tescil

Karar. Mahkeme keşif ve bilirkişi raporlarını değerlendirir, ardından aynen taksim veya satış kararı verir. Karar infaza elverişli olmalıdır; taşınmazın tapu bilgileri, satış şekli (paydaşlar arası veya herkese açık artırma), bedelin pay oranında dağıtımı ve harç–gider yükü hükümde açıkça yazılmalıdır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de bu ilkeyi uygular (bkz. 10. bölüm).

İstinaf ve temyiz. Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı önce bölge adliye mahkemesinde (BAM) istinaf yoluna başvurulur; süre tebliğinden itibaren iki haftadır. BAM'ın istinaf başvurusunu esastan reddi kararı kesindir; BAM'ın kararı kaldırıp yeniden esas hakkında karar verdiği hâllerde temyiz yolu açıktır. Tebliğ edilen kararın kanun yolu bölümünde yazılı yol ve süreye aynen uyulmalıdır.

Kesinleşme ve İcra. Karar kesinleşince ilamın icrası için satış memurluğu görevlendirilir. Muhammen kıymet bilirkişi raporuna göre belirlenir; satış şartnamesi hazırlanır, ihale ilan edilir. Teminat genel olarak muhammen kıymetin %10'udur; ihale bedeli sonucun ilanından itibaren 7 gün içinde ödenmezse teminat iade edilmez ve teklif bedelinin %5'i kadar idari para cezası uygulanır. İhale ve satış şikâyetleri sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Tescil. İhale bedeli ödendikten sonra mülkiyet, satış memurluğu yazısıyla tapuda alıcı adına tescil edilir. Aynen taksimde ise kesinleşmiş karar ve ifraz belgeleriyle tapu müdürlüğünde yeni parseller veya bağımsız bölümler tescil edilir. Bedel, giderler düşüldükten sonra paylar oranında paydaşlara dağıtılır. İlamın icrası için genel zamanaşımı on yıldır (İİK m. 39).

9. İlk Adımlar

Dava açmak isteyen paydaş için

Bu aşamada atacak adımlar büyük ölçüde belgeleri toplamak ve hedefi netleştirmektir. Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ gibi bir avukatla ilk görüşmede aşağıdaki kontrol listesi işlevsel olur.

• Tapu kaydını (tam kaydı ve şerhleri) alın; paydaşları ve pay oranlarını tespit edin.

• Miras ortaklığı varsa mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtlarını temin edin; ölen paydaşların mirasçılarını belirleyin.

• Tapuda haciz, ipotek, aile konutu şerhi veya paylaşmama sözleşmesi şerhi olup olmadığını kontrol edin.

• Diğer paydaşlarla anlaşmalı paylaşma veya paydaşlar arası satış olanağını yazılı olarak deneyin.

• Arabulucuya başvurun, son tutanağı alın.

• Taşınmazın imar, ifraz ve kat mülkiyeti durumunu araştırın; talebinizi (aynen taksim veya satış) buna göre belirleyin.

• Dava dilekçesini sulh hukuk mahkemesine, taşınmazın bulunduğu yerde açın ve gider avansını yatırın.

Dava edilen paydaş için

Tebligat alındığında ilk iş süreleri öğrenmektir: cevap dilekçesi süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m. 127). Bu süre içinde davaya itiraz edecek hukuki bir neden (paylaşmama sözleşmesi, geçerli taksim sözleşmesi, görevsizlik, yetkisizlik, arabuluculuk son tutanağının eksikliği, eksik taraf) olup olmadığı değerlendirilmelidir.

• Dava dilekçesini ve eklerini okuyun; tebliğ tarihinden sürenin başlangıcını not edin.

• Tapu kaydı ve şerhlerini inceleyin; kendi payınıza ilişkin evrakı toplayın.

• Aynen taksim veya paydaşlar arası satış gibi alternatif talepleriniz varsa cevap dilekçesinde ileri sürün.

• Muhdesat (kendi yaptığınız bina, ağaç) veya fazla yaptığınız masraflar varsa belgelerini sunun.

• Keşif ve bilirkişi sürecinde hazır bulunun; değer tespitine zamanında itiraz edin.

10. Yargıtay'ın Yerleşik Yaklaşımı

Aşağıdaki tablo, ortaklığın giderilmesi davalarında Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımını örnek kararlarla özetler.

11. Konuya Özgü Ek Bölümler

11.1. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda yeni satış düzenlemesi (7589 sayılı Kanun)

7589 sayılı Kanunla (kabul 16.07.2026, Resmî Gazete 31.07.2026, sayı 33326) İİK m. 114 değiştirilmiştir. Yeni düzenleme şu özelliklere sahiptir: yalnızca malların tamamı miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında malik bulunmayan taşınmazlarda uygulanır; ilk artırma bir defaya mahsus ve yalnızca tapuda malik mirasçılar arasında yapılır; teklifin muhammen kıymetin %100'ünü karşılaması aranır; ikinci artırma herkese açıktır ve %50 eşiği uygulanır; paydaş olmanın sağladığı teminat muafiyeti kaldırılmıştır; bedel zamanında yatırılmazsa teminat iade edilmez ve teklif bedelinin %5'i kadar idari para cezası verilir. Geçiş hükmüne göre değişiklik, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz; belirleyici olan artırma ilanının tarihidir.

11.2. Tapu şerhleri, haciz ve aile konutu

Tapu kaydındaki haciz, ipotek veya paylaşmama şerhi ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına ve satışa engel olmaz; ipotek ve haciz satışla birlikte devam edebilir. Mahkeme talep üzerine tapuya „ortaklığın giderilmesi davası açılmıştır” şeklinde şerh koydurabilir. Aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda Yargıtay şerh terkin edilmeden karar verilemeyeceği görüşündedir; Anayasa Mahkemesi ise şerhin tek başına red nedeni yapılmasını orantısız bulmuştur.

11.3. Kat mülkiyeti ve tarım arazileri

Kat mülkiyetine elverişli yapılarda taleple birlikte kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşma araştırılır; gerekli belgeler eksikse isteyen tarafa süre verilir. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun asgari tarımsal arazi büyüklüğü kuralları aynen taksimi sınırlayabilir; bu nedenle ifraz izni ve belediye veya il idare kurulu kararı süreçte önem taşır.

11.4. Muhdesat ve alacaklının açtığı dava

Paydaşlardan birine ait bina veya ağaç (muhdesat) bulunuyorsa aidiyet uyuşmazlığı ayrı bir dava ile çözülebilir; mahkeme gerekirse süre verir. Yıkım kararı bulunan kaçak yapıların değer taşımadığı kabul edilir. Borçlu paydaşın alacaklısı kural olarak elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir; paylı mülkiyette bu yetkisi bulunmaz.

11.5. Uzun süren yargılama

Ortaklığın giderilmesi davaları keşif, bilirkişi, taraf teşkili ve satış aşamaları nedeniyle uzun sürebilir. Uygulamada ilk derece yargılaması genellikle 18–24 ay, istinaf dahil toplam süre 3–4 yıl sürebilir; süre mahkemenin iş yüküne göre değişir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ortaklığın giderilmesi davası nedir ve kimler açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetteki bir malın ortaklığının mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlar. Paylı mülkiyette her paydaş, miras ortaklığında ise her mirasçı dava açabilir. Dayanak, paylı mülkiyette TMK 698–699, miras ortaklığında TMK 642'dir. Dava yenilik doğurucu niteliktedir; sonuçta mal ya aynen bölünür ya da satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Davayı açabilmek için tapudaki paydaşlık veya mirasçılık sıfatının belgelenmesi gerekir.

2. Tüm paydaşların davaya katılması zorunlu mu?

Evet; tapuda görünen tüm paydaşlar ve ölen paydaşların mirasçıları davada taraf olmalıdır. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkindir. Davacı dışındaki paydaşlar davaya davalı olarak gösterilir. Eksik taraf bulunan dosyada Yargıtay kararı bozar. Mahkeme taraf teşkilini kendiliğinden gözetir; yine de dilekçede tüm paydaşların kimlik ve adres bilgilerinin eksiksiz verilmesi süreci hızlandırır. Tapuda güncel olmayan kayıt varsa nüfus ve mirasçılık belgeleriyle tespit yapılır.

3. Paydaşlardan biri rıza göstermezse dava açılabilir mi?

Dava, paydaşlardan birinin rızası olmasa da açılabilir; ortaklığın giderilmesi için tüm paydaşların onayı aranmaz. Rıza yalnızca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması için gerekir (TMK 699). Davalı paydaş duruşmaya katılmazsa mahkeme dosyayı mevcut delillerle sonuçlandırabilir. Kimi paydaşlara tebligat yapılamıyorsa ilanen tebligat ve gerekirse kayyım atanması gündeme gelebilir (TMK 427). Bir paydaşın katılmaması davanın sonucunu engellemez, ancak süreci uzatabilir.

4. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu şart 1 Eylül 2023'ten beri uygulanmaktadır. Arabulucu 3 hafta içinde sonuç alır, zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzar. Anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir ve dava dilekçesine eklenir. Başvuru arabuluculuk bürosuna yapılır.

5. Arabuluculuk son tutanağı olmadan dava açılırsa ne olur?

Son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir. Hiç arabulucuya başvurulmadan açılan davada ise doğrudan usulden ret kararı verilebilir. Usulden ret, hakkın kaybı değil, dava şartı eksikliği nedeniyle esasa girilmemesidir; yeni dava açılabilir. Ancak ret kararı yargılama gideri ve zaman kaybı doğurur. Bu nedenle dava öncesinde arabuluculuk sürecini tamamlayıp son tutanağı hazır bulundurmak gerekir.

6. Hangi mahkeme görevlidir?

Sulh hukuk mahkemesi, değer ve miktar aranmaksızın görevlidir (HMK m. 4). Görev kamu düzenindendir ve mahkeme kendiliğinden inceler. Aynı taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açılmışsa o dava asliye hukuk mahkemesinde görülür ve ortaklığın giderilmesi dosyası sonucu bekleyebilir. Muhdesat aidiyeti gibi sulh hukuk görevi dışında kalan uyuşmazlıklarda mahkeme ayrı dava açılması için süre verip bekletme yoluna gidebilir. Dava yanlış mahkemede açılırsa görevsizlik kararı verilir ve dosya görevli mahkemeye gönderilir.

7. Yetkili mahkeme neresidir, birden çok il varsa ne olur?

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); yetki sözleşmeyle değiştirilemez. Birden çok taşınmaz varsa bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi tüm taşınmazlar için yetkili sayılır (HMK m. 12/3). Farklı illerdeki taşınmazlarda hangi mahkemede birleştirileceği davacının tercihidir; bu tercih yetki itirazı riski açısından dikkatle yapılmalıdır. Taşınır mallarda genel kural davalının yerleşim yeridir. Terekede taşınmaz varsa taşınmazın bulunduğu yer, yoksa murisin son yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

8. Dava açmak için zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mı?

Paylaşmayı isteme hakkı yenilik doğurucu bir hak olduğundan kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir ve paylı mülkiyet sürdükçe kullanılabilir. Buna karşın dava içindeki kesin süreler, örneğin arabuluculuk, cevap ve istinaf süreleri, kaçırıldığında hak kaybına yol açabilir. İlamın icrası için İİK m. 39 uyarınca genel on yıllık süre geçerlidir.

9. Paylaşmama sözleşmesi varsa dava açılabilir mi?

Paydaşlar paylaşmama konusunda yazılı sözleşme yaptıysa sözleşme en çok on yıl geçerlidir; taşınmazda resmî şekil ve tapu şerhi gerekir. Geçerli sözleşme sürerken dava reddedilebilir, ancak süre dolunca engel kalkar. Mirasçılar bakımından da TMK 642 uyarınca sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her zaman paylaşma istenebilir. Sürenin on yılı aşan kısmı geçersizdir. Tapu kaydında bu yönde şerh olup olmadığı dava öncesinde kontrol edilmelidir.

10. Mal aynen bölünebiliyorsa neden satış yapılmaz?

TMK 699 uyarınca paylaşma önce aynen bölüşme biçiminde değerlendirilir; satış, bu yolun mümkün olmadığı veya önemli değer kaybına yol açacağı hâllerde gündeme gelir. Bu nedenle mahkeme keşif ve bilirkişi raporuyla yüzölçümü, niteliği, imar ve ifraz durumunu inceletir. Taşınmaz bölünebiliyorsa davacı satış istese bile aynen taksim değerlendirilir. Parseller arasında değer farkı doğarsa fark para ile denkleştirilebilir. Paydaşlar anlaşamazsa parseller kura ile dağıtılır.

11. Aynen taksim hangi durumlarda mümkün değildir?

Aynen taksim; taşınmazın bölünememesi, bölündüğünde önemli değer kaybı oluşması, imar ve ifraz mevzuatına (örneğin tarım arazisinde asgari büyüklük) aykırılık veya paydaş sayısının çok fazla olması gibi nedenlerle mümkün olmayabilir. Yapı bağımsız bölümlere ayrılamıyorsa kat mülkiyetine geçiş de mümkün olmayabilir. Bu durumda mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bilirkişi raporu bu değerlendirmenin temelini oluşturur. İmar planı ve ifraz izni durumu belirleyici olabilir.

12. Paydaşlar arası artırma nasıl yapılır?

Paydaşlar arasında artırma TMK 699 uyarınca yalnızca tüm paydaşların rızasıyla yapılabilir; rıza yoksa herkese açık artırma uygulanır. Paydaşlar arası artırmada yalnızca paydaşlar teklif verir ve en yüksek teklifi veren taşınmazı alır. Kazanan paydaş, diğer paydaşların payına düşen bedeli ödemekle yükümlüdür. Mahkeme bu yöntemi uygularken tüm paydaşların açık beyanını arar; susmak rıza sayılmaz. Karar hükümde artırma biçimini açıkça belirtmelidir.

13. Herkese açık artırmada kimler teklif verebilir, teminat nedir?

Herkese açık artırma satış memurluğu aracılığıyla ilan edilir ve kural olarak herkes teklif verebilir. Teminat genel olarak muhammen kıymetin %10'udur; paydaşlara tanınan teminat muafiyeti 7589 sayılı Kanunla kaldırılmıştır. Teklifin muhammen kıymete ve rüçhanlı alacaklara göre belirlenen oranı karşılaması gerekir; ikinci artırmada genel kural muhammen kıymetin %50'sidir. Bedel sonuç ilanından itibaren 7 gün içinde yatırılır. Detaylar satış şartnamesinde yazılıdır ve ihaleye katılmadan önce okunmalıdır.

14. Mirasçı veya paydaş olarak ihalede önceliğim var mı?

Paydaşın ihalede genel bir öncelik hakkı yoktur; yalnızca tüm paydaşların rızası varsa artırma paydaşlar arasında yapılabilir (TMK 699). 7589 sayılı Kanun sonrasında, tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ilk artırma yalnızca tapuda malik mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus yapılır. Bu ilk artırmada teklifin muhammen kıymetin %100'ünü karşılaması aranır. İlk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırma herkese açıktır.

15. 7589 sayılı Kanundaki yeni satış kuralı hangi durumda uygulanır?

Koşullar şunlardır: taşınmaz tamamen miras yoluyla edinilmiş olmalı, mirasçılar dışında malik bulunmamalı, satışla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olmalı ve artırma ilanı 31.07.2026 veya sonrasında yapılmış olmalıdır. Bir paydaşın payı satın alma veya bağış gibi yollarla edinilmişse ya da mirasçı olmayan birine devredilmişse özel rejim uygulanmaz. Belirleyici tarih artırma ilanının tarihidir; dava, karar veya kesinleşme tarihi belirleyici değildir. Ardışık miras zincirleri ve sağlar arası işlemle edinilen paylar gibi sınır durumlarda uygulama alanı, dosyadaki tapu ve miras zincirine göre belirlenir.

16. Paydaş paynı başkasına devrederse dava ne olur?

Paydaş payını devrederse yeni malik tapuya tescil edilir ve davaya dahil edilir (HMK m. 125). Dava sırasında devir olursa devralan, devreden paydaşın yerine geçer. Tapuda şerhli paylaşmama sözleşmesi, yeni malikleri de bağlar. Dava, devir nedeniyle tazminat davasına çevrilemez. Yasal önalım hakkı ise ancak gerçek bir satış işleminde doğar; cebri satışta önalım hakkı kullanılamaz.

17. Ölen paydaşın mirasçıları nasıl dahil edilir?

Davada ölen paydaşın mirasçılarının tamamı taraf olarak gösterilmelidir; mirasçı belgesi alınarak mirasçılar tespit edilir. Davacı yargılama sırasında ölürse mirasçıların tamamı belirlenip taraf teşkil edilir. Bir paydaş dava açılmadan önce ölmüşse dava ona değil mirasçılarına yöneltilir ve bu durum davanın reddine yol açmaz. Mirasçıların tamamına ulaşılamıyorsa ilanen tebligat ve kayyım atanması gündeme gelebilir. Eksik taraf bozma nedenidir.

18. Tapuda aile konutu şerhi varsa dava açılabilir mi?

Aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda Yargıtay'ın eski içtihadı, şerh terkin edilmeden ortaklığın giderilmesine karar verilememesi yönündedir. Anayasa Mahkemesi ise şerhin tek başına davanın reddine yol açmasını orantısız bulmuştur; bu nedenle şerhli taşınmazlarda sonuç dosyaya göre değerlendirilir. Şerhin kaldırılması için eşin rızası veya hâkim kararı gerekebilir (TMK 194). Dava öncesinde şerhin durumu tapudan öğrenilmelidir.

19. Taşınmazda haciz veya ipotek varsa ne olur?

Haciz, ipotek veya şerh, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına ve satışa engel olmaz. Rehinli alacaklıların hakları satışta korunur; ipotek ve haciz satış şartnamesinde belirtilir ve rüçhanlı alacaklar toplamı ihale teklifinin alt sınırını etkiler. Borçlu paydaşın alacaklısı kural olarak elbirliği mülkiyetinde dava açabilir. Mahkeme talep üzerine tapuya dava şerhi koydurabilir. Borçlu paydaşın payına haciz konulmuşsa alacaklının durumu da dava sırasında gözetilir.

20. Taşınmaz üzerinde bina veya ağaç (muhdesat) varsa ne olur?

Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan ve bir paydaşa ait olan bina veya ağaç gibi unsurlardır. Aidiyeti tartışmalı ise ayrı bir davayla çözülmesi gerekebilir; mahkeme bu durumda süre verip davayı bekletebilir. Muhdesat sahibine satış bedelinden öncelikli ödeme yapılabilir ve oran hükümde gösterilir. Yıkım kararı bulunan kaçak yapıların değer taşımadığı kabul edilir. Zorunlu ve faydalı giderler muhdesat sayılmaz; bunlar ayrıca alacak olarak ileri sürülebilir.

21. Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil istenebilir mi?

Ecrimisil (haksız kullanım tazminatı), ortaklığın giderilmesinden ayrı bir parasal alacak davasıdır ve ortaklığı sona erdirmez. Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı diğer paydaşlar, payları oranında tazminat isteyebilir. Genel kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. İki dava aynı anda yürüyebilir; ortaklık giderildikten sonra gelecek dönem için ecrimisil istenemez. Ecrimisilin zamanaşımı ve hesaplama kuralları ayrıca incelenmelidir.

22. Kat mülkiyetine çevirerek paylaşma istenebilir mi?

Kat mülkiyetine elverişli yapılarda talep varsa mahkeme kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşmayı araştırır. Eksik belgeler (proje, yapı kullanma izni vb.) isteyen tarafa tamamlattırılır ve süre verilir. Kat mülkiyeti kurulabiliyorsa mahkeme genellikle doğrudan satışa gitmez. Bağımsız bölümler paydaşlara payları oranında tahsis edilir ve fark para ile denkleştirilir. Yapı ruhsatsız veya kaçaksa bu yol kapanabilir.

23. Hisseli tarlada ortaklığın giderilmesi nasıl işler?

Hisseli tarlada aynen taksim, 5403 sayılı Kanun'daki asgari tarımsal arazi büyüklüğü sınırlarına bağlıdır; tarlayı bu sınırın altında parçalara bölmek mümkün olmayabilir. Bu hâlde satış gündeme gelir. Mahkeme bilirkişiye ifraz ve imar durumunu sordurur; ilgili idareden (belediye encümeni veya il idare kurulu) ifraz onayı alınması gerekebilir. Paydaşlar anlaşırsa parçalar kura ile dağıtılabilir. Tarım arazilerinde ayrıca miras payları ve kullanım durumu incelenir.

24. Dava harç ne kadar, satış bedeli üzerinden mi hesaplanır?

2026 tarifesinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde karar ve ilam harç satış bedeli üzerinden binde 11,38, aynen taksimde binde 4,55 oranında nispidir. Nispi harç alt sınırı 732,00 TL, sulh mahkemelerinde başvurma harç 335,20 TL'dir. Örneğin 2.400.000 TL satış bedeli için harç 27.312 TL'dir. Bu tutar paydaşların paylarına göre yüklenir; Hazine harçtan müstesnadır.

25. Yargılama giderlerini kim öder?

Başvurma harç, gider avansı, keşif ve bilirkişi giderleri başlangıçta davacı tarafından yatırılır. Dava sonunda bu giderler kural olarak paydaşların payları oranında paylaştırılır. Böylece küçük paya sahip davacı tüm yükü yalnız üstlenmez. Tapu harç ve satış giderleri ise satış bedelinden düşülür veya paydaşlara yüklenir. Karar gerekçesinde gider dağılımının açıkça gösterilmesi gerekir.

26. Vekâlet ücreti nasıl belirlenir?

Vekâlet ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir; 2026–2027 dönemi tarifesi 3 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi ve satış memurluğu aşaması için tarifede ayrı maktu ücretler öngörülmüştür. Mahkemece hükmedilen vekâlet ücreti paydaşlara payları oranında yüklenebilir. Avukat ile müvekkil arasındaki sözleşme ücreti serbestçe belirlenir, ancak tarifenin altına inemez. Ücret konusunda net bilgi için tarifeye ve yazılı avukatlık sözleşmesine bakılmalıdır.

27. Dava ne kadar sürer?

Süre, paydaş sayısına, tebligat sorunlarına, keşif ve bilirkişi işlemlerine ve satış aşamasına göre değişir. Uygulamada ilk derecede 18–24 ay, istinaf dahil 3–4 yıl sürebilir; kesin süre söylemek mümkün değildir. Tüm paydaşlara ulaşılması ve kayyım atanması süreci uzatabilir. Satış kararından sonra ihale süreci de ek zaman alır. Paydaşlar arasında anlaşma sağlanırsa süre belirgin şekilde kısalır.

28. Karara karşı istinaf ve temyiz yolu nasıl işler?

Karara karşı tebliğinden itibaren iki hafta içinde bölge adliye mahkemesine (BAM) istinaf başvurusu yapılabilir. BAM'ın istinaf başvurusunu esastan reddi kararı kesindir; BAM'ın kararı kaldırıp yeniden esas hakkında karar verdiği hâllerde temyiz yolu açıktır. Temyiz süresi de tebliğinden itibaren iki haftadır. Karar kanun yolları tamamlandığında veya süreler geçtiğinde kesinleşir. Tebliğ edilen kararda yazılı kanun yolu ve süreye aynen uyulmalıdır.

29. Davacı feragat ederse ya da dava düşürse yeni dava açılabilir mi?

Davacı feragat etse bile diğer paydaşlardan biri davanın devamını isterse mahkeme karar verir. Feragat, yeniden ortaklığın giderilmesi davası açılmasına engel olmaz. Feragat hâlinde yargılama giderleri davacıya yüklenebilir. Davanın düşmesi veya usulden reddi hâlinde de paylaşma hakkı sürdüğünden yeni dava açılabilir, ancak arabuluculuk şartı yeniden aranır. Feragat öncesinde paydaşlarla yazılı anlaşma yapılması daha sağlıklıdır.

30. Satış kararı kesinleştiğinde süreç nasıl ilerler?

Kesinleşen satış kararı satış memurluğuna gönderilir. Memurluk bilirkişi aracılığıyla kıymet takdiri yapar, satış şartnamesi hazırlar, ihaleyi ilan eder ve ihaleyi gerçekleştirir. İhale sonucunun ilanından itibaren 7 gün içinde bedel yatırılır ve ardından tapuda alıcı adına tescil yapılır. Satış bedeli giderler düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. Kıymet takdiri ve ihaleye ilişkin şikâyetler sulh hukuk mahkemesinde görülür.

31. İhale bedeli zamanında yatırılmazsa ne olur?

İhale bedeli 7 gün içinde yatırılmazsa teminat iade edilmez. Alıcı paydaş değilse satış masrafları düşüldükten sonra kalan teminat paydaşlara payları oranında ödenir; alıcı paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında verilir. Ayrıca teklif edilen bedelin %5'i kadar idari para cezası uygulanır ve bu ceza 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir. İhale yeniden yapılır.

32. Dava sırasında tapuya şerh veya ihtiyati tedbir konabilir mi?

Mahkeme talep üzerine tapuya dava şerhi koydurabilir; bu şerh üçüncü kişilerin davadan haberdar olmasını sağlar. Malın devrini veya değerinin azaltılmasını önlemek için ihtiyati tedbir talep edilebilir; tedbir için HMK'daki koşullar (yaklaşık ispat ve gerekirse teminat) aranır. Tedbir kararı ortaklığı sona erdirmez, yalnızca süreçte mevcut durumu korur. Arabuluculuktan önce tedbir alınmışsa esas davayı açma süresi arabuluculuk boyunca işlemez. Tedbir talebi dava dilekçesinde açıkça belirtilmelidir.

33. Yurt dışındaki veya adresi bilinmeyen paydaş varsa ne yapılır?

Yurt dışındaki paydaşa tebligat uluslararası hukuki yardımlaşma kanalıyla yapılır ve süreci uzatabilir. Paydaş yurt dışında yaşıyorsa konsolosluk vekâletnamesi ile temsil edilmesi mümkündür. Adresi bilinmeyen paydaşa ilanen tebligat yapılır; gerekirse kayyım atanır (TMK 427). Yabancı uyruklu paydaşların taşınmaz edinimi özel izinlere bağlı olabileceğinden ayrıca incelenmelidir. Tüm paydaşlara usulüne uygun ulaşılmazsa karar eksik taraf nedeniyle bozulabilir.

34. Dava sırasında paydaşlar anlaşırsa ne olur?

Dava sırasında paydaşlar anlaşırsa sulh (HMK m. 313 ve devamı) ile dava sona erdirilebilir; sulh sözleşmesi mahkemede imzalanır ve karar gibi infaz edilir. Anlaşmalı taksim, tapuda ifraz ve tescil işlemini gerektirir. Arabuluculuk aşamasında yapılan anlaşma belgesi ise icra edilebilirlik şerhi ile ilam niteliği kazanır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Anlaşma olmazsa yargılama sürer. Anlaşma, harç ve giderleri azaltabilir.

35. Bu davada avukat tutmak zorunlu mu?

Avukat zorunlu değildir; paydaş kendisi dava açabilir. Ancak taraf teşkili, keşif, ifraz, tapu işlemleri ve satış süreci teknik bilgi gerektirdiğinden avukat desteği tavsiye edilir. Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ gibi bir avukat, tapu ve mirasçılık belgelerini inceleyerek anlaşma, ortaklığın giderilmesi veya tapu iptal gibi yollardan hangisinin uygun olduğunu değerlendirebilir. Avukatlık ücreti tarifenin altında olamaz ve yazılı sözleşmeyle belirlenir. Süreler ve belgeler açısından erken danışmak hak kaybını azaltır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyeti sona erdirmenin hukuki yoludur; ancak başarı dava öncesi hazırlığa bağlıdır. Tapu ve mirasçılık belgelerini toplamak, tüm paydaşları doğru belirlemek, arabuluculuk son tutanağını almak, sulh hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde dava açmak ve aynen taksim ile satış arasındaki farkı bilmek süreci kısaltabilir. Satış aşamasında ise 7589 sayılı Kanunla değişen İİK m. 114 ve ihale süreleri, özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlar bakımından sonucu değiştirebilir. Bu rehberdeki oran, süre ve tutarlar genel bilgilendirme niteliğindedir; her dosyanın belgeleri ve tapu durumu farklıdır. Somut bir uyuşmazlık için Eskişehir Avukat Beyhan CAYMAZ ile görüşüp belgelerinizi birlikte değerlendirmek, süreleri ve masrafları önceden planlamanıza yardımcı olur.